Экономический кризис привел к развитию разнонаправленных трендов на вторичном рынке недвижимости и автомобильном рынке Москвы. В результате сегодня, как в начале 90-х годов, автомобиль средней ценовой категории можно «обменять» в столице на комнату или даже квартиру.

Существенное снижение реальных доходов и покупательской способности населения оказали негативное влияние на все сегменты российского рынка. Однако если рассматривать конкретные реакции на кризис и текущее состояние тех или иных отраслей экономики, можно отметить целый ряд характерных, иногда даже принципиальных отличий. Примером может служить сравнительный анализ рынка вторичной недвижимости и автомобильного рынка столицы.

Встречная динамика цен

В начале 2015 года резкое падение спроса и объемов продаж испытали оба рынка. По  данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, минимум по количеству сделок купли-продажи вторичного жилья был зафиксирован в июне 2015-го: по сравнению с декабрем 2014-го показатели тогда уменьшились в 3 раза. Авторынок в 2015 году тоже стремительно падал, однако начиная со второго полугодия 2015-го кризисные «траектории» рынка авто и «вторички» начинают постепенно расходиться.

По итогам 12 месяцев отрицательная коррекция продаж автомобилей в России, по данным Ассоциации европейского бизнеса, составила 36 %. В новом 2016 году продажи автотранспорта продолжали сокращаться и, по подсчетам экспертов, за последние 6 месяцев  снизились еще на 14,4%. А вот рынок вторичной недвижимости с января по июль текущего года продемонстрировал признаки стабилизации, наметившиеся еще во второй половине 2015-го. Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, за первые 7 месяцев 2016-го на рынке вторичного жилья было зафиксировано на 14% больше сделок  купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Фиксирует оживление и Росреестр: с января по июль включительно переходов прав собственности на вторичном рынке состоялось на 11% больше, чем в том же периоде 2015-го.

В отличие от показателей спроса и объема продаж значения цен на рынке автомобилей и вторичном рынке недвижимости показывали в течение рассматриваемого временного отрезка противоположную динамику. Авторынок демонстрировал рост – в среднем по итогам 2015 года он составил 20%. К концу нынешнего года прогнозируется дальнейшее увеличение цен еще примерно на 25% (в том числе в связи с переходом на требовательный экологический стандарт Евро-5), которое, по оценкам аналитиков, коснется всего рынка, а не каких-то отдельных моделей. Вторичная недвижимость, напротив, подешевела. В среднем за последние 12 месяцев цена предложения на «вторичке» снизилась на 6,5%. И нисходящий тренд останется в силе, по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Такую разницу в реакциях рынков на общие для экономики негативные факторы специалисты объясняют, прежде всего, различной степенью зависимости отраслей от курса доллара США.

Львиная доля комплектующих, даже для автомобилей локальной сборки, поставляется из-за рубежа. “Автоцены” идут вверх, за долларовым курсом. В последнее время медленно, но верно. А вот у ценника вторичной недвижимости прямой зависимости от курсовой разницы нет. Рынок жилья перешел на рублевые цены, даже в элитном сегменте. В итоге под давлением снизившейся покупательской способности населения цены на вторичное жилье ушли вниз и встретились с восходящей волной “автоцен”. В результате мы имеем сенсационную картину: как в далекие 90-е годы, жилье в Москве можно купить по цене среднего автомобиля. Еще три года назад представить себе такое было немыслимо, но факты вещь упрямая.

Комната в «старой» Москве сравнялась ценой с Nissan X-Trail в базовой комплектации

Обратимся к фактам. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в июле 2016 года самыми дешевыми  объектами вторичного рынка Москвы, с учетом присоединенных территорий, стали:
•    Комната площадью 10 кв. м, расположенная в Москве, на ул. Челябинская (ст. м. «Первомайская»), в 3-комнатной квартире на 12-м этаже 12-этажного панельного дома. Цена предложения: 1 200 000 руб.
•    1-комнатная  квартира, расположенная в  г. Троицке, на ул. Пионерская, на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Площадь 19 кв. м, жилая 15 кв. м, кухня 2 кв. м, совмещенный санузел. Цена предложения: 2 900 000 руб.

В рамках указанных бюджетов можно приобрести, в частности, популярные в Москве (по данным различных авторейтингов) внедорожники 2016 года выпуска, как то:
•    Nissan X-Trail  XE. Цена  от производителя: 1 259 000 руб.
•    Mitsubishi Pajero Sport Instyle. Цена от производителя: 2 749 990 руб.

Последний раз такая картина наблюдалась в 1990-1992 годах, когда самым популярным объявлением газеты “Вечерняя Москва” было: “Меняю комнату на автомобиль”.  К обмену предлагалось вполне нормальное жилье, а автомобиль подразумевался, конечно, “Жигули” – предел мечтаний советского обывателя. Рынок недвижимости в нашей стране в то время только начал формирование. Пошел процесс бесплатной приватизации жилья. В продаже стали появляться квартиры от собственников. Недвижимость была крайне недооценена. А продукция автопрома в советском сознании наоборот – многократно переоценена.

«Жигули» превращаются… в комнату площадью 7,5 кв. м в «старой» Москве

Престижность личного автомобиля поддерживалась в СССР как искусственно создаваемым дефицитом, так и высокой, по сравнению со средним уровнем доходов населения, ценой. Так, средняя заработная плата по стране, по данным  Пенсионного фонда РФ, в 1990 году составляла 303 руб. Тогда как стоимость автомобиля «Жигули» (престижной модели «ВАЗ-2107») колебалась в пределах 8 500 руб. «Запорожец» (ЗАЗ -968М) стоил 4500 руб., а статусная «Волга» ( ГАЗ-24-10) – 12 000 руб. Таким образом, для приобретения «Жугулей» в 1990-м (в условиях тотального дефицита даже по государственным, номинальным, ценам) было необходимо 28 среднемесячных окладов, для покупки «Запорожца» –15, для покупки «Волги» – все 40.

Насколько недешевой была продукция отечественного автопрома в начале 90-х годов, можно представить, конвертируя цены популярных автомобилей того времени в оклады 2016 года. По последним данным Росстата, средний уровень заработной платы в Москве составляет сегодня 69 772 руб.  Следовательно, в  окладах 2016 года «Запорожец» гипотетически стоит 1 046 580 руб., «Волга»  соотносится по стоимости с Mitsubishi Pajero Sport – 2 790 880 руб., а «Жигули» встают в один ценовой ряд с Toyota Land Cruiser Prado – 1 953 616 руб. Сейчас, в результате движения «на встречных курсах» рынка вторичной недвижимости и авторынка, «по цене “Жигулей”» в столице можно приобрести комнату площадью 7,5 кв. м на 2-м этаже 16-этажного панельного дома в пределах «старой»  Москвы (Пр-т Андропова) и в 3 минутах ходьбы от ст. м. «Коломенская». Цена лота: 1 900 000 руб.

Долго ли продлится такой абсурдный баланс цен между недвижимостью и автотранспортом,  прогнозировать сложно. Даже в 90-е годы обменять машину на жилье можно было всего в течение пары лет, потом стоимость недвижимости резко пошла вверх. Сегодня цены на вторичную недвижимость продолжают снижаться, но в целом ключевые показатели рынка стабилизировались. Если предположить, что доллар понизится до 45 рублей, а нефть повысится до 90 рублей, в таком случае ситуация «меняю комнату на автомобиль» вновь уйдет в прошлое. Цены на автомобили в рублях начнут снижаться, а  стоимость квартир  – за счет притока валюты и повышения покупательской способности – наоборот, начнет  отыгрывать утраченные позиции. Как скоро это произойдет, зависит от макроэкономических изменений в стране.

 

Реклама

Читайте также

Парк «Зарядье»: свежая фотолента главного эко-строительства столицы - Фото

Парк «Зарядье»: свежая фотолента главного эко-строительства столицы

В Москве массированными темпами создается парк «Зарядье» - самый амбициозный эко-проект столицы, в котором будет ледяная пещера с круглогодичным морозом, тундровая зона, места отдыха, смотровые площадки и археологические экспонаты. Mesto.ru публикует свежий фоторепортаж со стройки.

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК - Фото

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК

Одним из самых популярных способов привлечения покупателей недвижимости, особенно в высокобюджетном сегменте, является обещание однородной социальной среды. На практике это достижимо исключительно в рамках самого проекта, за его пределами чаще всего однородность нарушается. Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, что сегодня на первичном рынке Москвы встречаются новостройки разных классов, расположенные буквально через улицу друг от друга.

Реклама