За редким исключением московские квартиры перестали быть выгодным инструментом быстрых инвестиций, однако по-прежнему представляют интерес для тех, кого устраивает сравнительно небольшой, но стабильный доход на отдаленную перспективу.

Мы сформулировали рекомендации для современных инвесторов и рассказали о возрастающем потенциале столичного жилья для долгосрочных вложений в связи с текущей экономической ситуацией.

Мы предупреждаем, что в свете нынешней внешнеполитической обстановки зависимость российской экономики от цен на нефть, рынков сбыта сырья, мировой банковской системы и импорта не позволяет в ближайшей перспективе успокоиться благоприятными прогнозами. Высоки риски дальнейшей девальвации рубля, и в этой связи особое значение приобретает вопрос сохранения сбережений. По данным Центрального Банка России, средняя ставка по депозитам в российских банках в долларах США составляет сегодня чуть менее 3 %, в российской валюте – около 8 % при зафиксированном в июне уровне инфляции 4,8 % с начала года.

В настоящее время сдача квартиры внаем приносит ее владельцу в среднем 5 % годовых. Прибавим к этому рост рублевых цен на вторичном рынке жилья, который только в I полугодии составил 5,2 %. Даже если сейчас цены остановятся – что вряд ли, хотя мы прогнозируем серьезное снижение темпов их ежемесячного прироста – доходность вложений в недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду составит 10,2 % годовых - уже выше, чем по банковским вкладам.

Специалисты отмечают, что средний срок окупаемости квартиры, приобретенной на вторичном рынке, – около 15 лет. При этом плюс в том, что недвижимость может начать приносить инвестору доход в виде арендной платы сразу после покупки. В зависимости от формата жилья «чистая арендная» доходность может варьироваться от 3 до 7 % годовых, а в исключительных случаях взлетать до рекордных даже в лучшие для инвестиций годы 100 %.

Правило простое: чем меньше жилплощадь, чем она дешевле, тем больший доход она приносит. Стандартная однокомнатная квартира в панельном доме в спальном районе, купленная за 5-6 млн рублей, при сдаче внаем даст 7 % годовых. Важно, чтобы такое жилье находилось максимально близко к метро, располагалось на средних или высоких этажах. Никаких суперремонтов и эксклюзивных дизайнов – все это противопоказано, если есть задача получить максимальную прибыль при минимуме вложений. Чем выше категория жилья – тем ниже доходность.

Двухкомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе при сдаче внаем принесет  5-6 % годовых, а такая же элитная, например, на Патриарших прудах – 3 %. Особняком стоят квартиры на первых этажах, интересные с точки зрения перевода в нежилой фонд. Инвестиционный потенциал этих объектов очень высок – до 100 % годовых, однако велики и риски.

Действительно перспективных предложений сегодня на рынке очень мало – буквально штучные варианты. Также можно выделить инвестиции в квартиры в «хрущевках» под снос. Купить такую жилплощадь сейчас крайне сложно, но доходность вложений в данном случае оценивается в 20-25 % годовых.

В настоящее время риэлторы отмечают общую стабилизацию рынка жилья, однако не исключают, что при возникновении форс-мажорных ситуаций в экономике возможна «вторая волна» спроса из желающих переложить свои сбережения из банков в недвижимость. Жилая недвижимость традиционно воспринимается гражданами как наиболее надежный источник сохранения денежных средств. Подтверждением этого факта является недавний резкий всплеск покупательской активности, которым потребитель отреагировал на отзыв лицензий у ряда банков и снижение курса рубля. За первые четыре месяца 2014 года количество сделок на вторичном рынке жилья возросло на 30 % и увеличилось примерно вполовину, если оценивать показатели прошлого марта. При этом по оценкам специалистов, значительная часть квартир, купленных в этот период, была приобретена в качестве долгосрочных инвестиций, в частности, для сдачи в аренду.

Ликвидность жилой недвижимости на протяжении многих лет подтверждается статистикой. Так, с 2005 года средняя рублевая цена предложения выросла почти в 4 раза – с 48 тыс. рублей за кв. м в I квартале 2005 года до 188,6 тыс. рублей за кв. м в июне 2014 года. При этом среднегодовая инфляция в России за этот период составила 9,4 %. Даже на пике кризиса в 2009 году рублевые цены на московское жилье снизились в среднем лишь на 17 %, уже в 2010 стали расти, к концу 2012 года достигли предыдущего максимума (март 2008 года) и в настоящее время превысили его.

Бесполезно ждать сегодня от рынка тех возможностей, которые он предоставлял в 2005-2007 годах, когда цены на жилье росли на 4-5 % в месяц, и почти каждая вторая сделка была инвестиционной. Сейчас инвестиционных сделок в классическом понимании – купить квартиру и за 3-4 месяца выйти из актива с прибылью в среднем 30 % - фактически нет. У тех, кто инвестирует сегодня в жилую недвижимость, нет цели дешевле купить и дороже продать. Задача другая – приобрести жилье и тем самым сохранить свои сбережения, извлекая сравнительно небольшой, но стабильный ежегодный доход.

Реклама

Читайте также

Сделка по приобретению 10 000 кв. м холдингом «Мираторг» в БЦ «Лотос» вышла во 2 тур CRE Awards - Фото

Сделка по приобретению 10 000 кв. м холдингом «Мираторг» в БЦ «Лотос» вышла во 2 тур CRE Awards

Компания MR Group сообщает о выходе во второй тур премии CRE Awards сделки по приобретению 10 000 кв. м холдингом «Мираторг» в бизнес-центре «Лотос», который расположен по адресу ул. Одесская, 2. По мнению более чем 20 членов жюри профильного Комитета, сделка стала одним из наиболее значимых событий на рынке коммерческой недвижимости.

Выгодно купить квартиру в «Пушкаре» можно через АИЖК - Фото

Выгодно купить квартиру в «Пушкаре» можно через АИЖК

Ипотечная ставка - от 10,25% годовых. Чем больше детей, тем ниже ставка! NarwhalRealty,эксклюзивный брокер по реализации  ЖК  «Пушкарь» (Застройщик ООО «КВС МСК») информирует,  о получении аккредитации объекта в АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Реклама