Понятия «чистая продажа» и «альтернативная сделка» уже давно вошли в лексикон столичных риелторов, однако до сих пор вводят в ступор многих рядовых участников сделок с недвижимостью. Об особенностях двух основных алгоритмов совершения сделок купли-продажи вторичного жилья – в очередной колонке Олега Сухова

Связанные одной цепью


При прямой (или чистой) продаже продавец жилья получает за него деньги и при этом не участвует в других, связанных сделках с недвижимостью. За предметом купли (продажи) не тянется цепочка из других, продаваемых/покупаемых одновременно с ним. В этом случае в совершении сделки участвуют только продавец и покупатель. Такой вид операций с недвижимостью считается оптимальным – с точки зрения как оформления, так и проведения взаиморасчетов.

Однако чистые сделки купли-продажи редки на столичном рынке недвижимости. Чаще всего москвичи приобретают квартиры с целью улучшения жилищных условий, поэтому покупка новой квартиры происходит одновременно с продажей имеющегося жилья. Те же цели преследует продавец недвижимости. В результате каждая операция купли-продажи становится лишь элементом длинной цепочки операций с различными квартирами. По моим данным, около 80 % сделок на вторичном рынке недвижимости являются альтернативными. Чаще всего в них выступают в качестве объектов 4-5 квартир, хотя встречаются цепочки и из 9-10 квартир.

Слабое звено

Большое число участников альтернативных сделок придает им ряд особенностей. При проявлении слабого звена может сорваться вся многоходовая операция, поэтому для сопровождения альтернативных сделок целесообразно привлекать профессиональных юристов, а также придерживаться определенных универсальных правил.

Прямому покупателю, который имеет на руках необходимую для приобретения квартиры сумму, необходимо сразу уточнять у продавца, о какой сделке идет речь – прямой продаже или альтернативе. Если предлагается альтернативная сделка, важно точно установить, нашел ли продавец-"альтернативщик" подходящий вариант жилья. В противном случае подписание договора купли-продажи может затянуться. Если в сделке фигурируют ипотечные заемщики, надо непременно убедиться, что у них имеется одобренный банком кредит, и уточнить сроки действия справки-подтверждения из банка

Стыковка интересов

Основная сложность при совершении ипотечных сделок состоит в урегулировании интересов большого числа участников и осуществлении взаиморасчетов. Причиной разрушения альтернативной цепочки может стать как изменение запросов продавцов, вызванное, например, резким ростом цен на недвижимость, так и выявление юридических изъянов в документах на ту или иную квартиру. Поэтому необходим юридический аудит участвующих в сделке квартир во избежание разрыва цепочки.

Юридические гарантии исполнения обязательств по альтернативной сделке фиксируются договорами купли-продажи и четко регламентированным порядком доступа сторон сделки к банковским ячейкам, через которые производятся расчеты. Их количество зависит от того, сколько квартир встроено в цепочку.

Процедуре расчетов предшествует так называемая вычитка договоров сторонами и согласование схемы взаиморасчетов в день сделки. После закладки денег все участники сделки подписывают договоры купли-продажи, а затем сдают документы в Росреестр. Условием доступа продавцов к ячейкам является регистрация всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. В договоры купли-продажи включается оговорка об их синхронной государственной регистрации. Откровенно говоря, это не гарантирует сторонам сделки 100-процентную юридическую защиту, однако в целом нивелирует риски неисполнения обязательств.

Реклама

Читайте также

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор. В эой статье собраны основные причины, по которым лучше отказаться от нотариальных услуг, если речь идет о проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры.

Ленстройтрест: жилые кварталы будущего - Фото

Ленстройтрест: жилые кварталы будущего

Дом для человека – это не только его крепкое, воплощенное в дереве, камне или бетоне настоящее. Дом, который будет стоять и через сто, и через двести лет – это будущее, которое уже сегодня здесь.  Люди, как правило, об этом не думают, но это так работает. И задача строителей, по мнению специалистов Ленстройтреста, сделать так, чтобы будущее нас не разочаровало.

Реклама