После вступления в силу нового законодательства (измененная редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися строительными компаниями от 15 августа 2011 года), полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и несостоятельными строительными компаниями. О том, что теперь делать дольщикам, в случае банкротства застройщика, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Необходимо заметить, что новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства. Важно обратить внимание, что все требования: и о взыскании денежных средств, и о включении в реестр требований кредиторов, и о признании права собственности, подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Ниже будут указаны допустимые новым законодательством требования, которые можно и правильно заявлять в арбитражном суде к застройщику.

Спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, сдан в эксплуатацию

Арбитражный суд по заявлению участника строительства (дольщика), поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение. Несмотря на это, некоторые судебные составы применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд также, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права, а их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию

Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства - как квартир, так и нежилые помещения, очень не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

1. В случае, если застройщиком в установленном законом порядке не получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершённого строительства, по их мнению, необходимо обращаться с требованиями:

- о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

- о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

2. Другие суды полагают возможным удовлетворить требования покупателей новостроек, если дом не завершен строительством. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые или не жилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Единообразной практики нет

«Подводя итог, следует сказать, что если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен и судебная практика в большей степени сложилась, то единообразной практики по разрешению споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика до настоящего времени нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии, отказывают дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

 

 

Реклама

Читайте также

«Воробьёв Дом» - первый в России жилой комплекс с технологией Schindler Port - Фото

«Воробьёв Дом» - первый в России жилой комплекс с технологией Schindler Port

 «Воробьёв Дом» компании MR Group стал первым в России жилым комплексом, оборудованным технологией Schindler Port. Эта система управления пассажиропотоком с удобным интерфейсом и бесконтактным использованием для жителей комплекса позволяет максимально эффективно распределять логистику передвижения по комплексу.

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК - Фото

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК

Одним из самых популярных способов привлечения покупателей недвижимости, особенно в высокобюджетном сегменте, является обещание однородной социальной среды. На практике это достижимо исключительно в рамках самого проекта, за его пределами чаще всего однородность нарушается. Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, что сегодня на первичном рынке Москвы встречаются новостройки разных классов, расположенные буквально через улицу друг от друга.

Реклама