После вступления в силу нового законодательства (измененная редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися строительными компаниями от 15 августа 2011 года), полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и несостоятельными строительными компаниями. О том, что теперь делать дольщикам, в случае банкротства застройщика, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Необходимо заметить, что новая редакция Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» содержит ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства. Важно обратить внимание, что все требования: и о взыскании денежных средств, и о включении в реестр требований кредиторов, и о признании права собственности, подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства. Ниже будут указаны допустимые новым законодательством требования, которые можно и правильно заявлять в арбитражном суде к застройщику.

Спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, сдан в эксплуатацию

Арбитражный суд по заявлению участника строительства (дольщика), поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение. Несмотря на это, некоторые судебные составы применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд также, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права, а их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию

Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства - как квартир, так и нежилые помещения, очень не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

1. В случае, если застройщиком в установленном законом порядке не получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершённого строительства, по их мнению, необходимо обращаться с требованиями:

- о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

- о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

2. Другие суды полагают возможным удовлетворить требования покупателей новостроек, если дом не завершен строительством. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые или не жилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Единообразной практики нет

«Подводя итог, следует сказать, что если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен и судебная практика в большей степени сложилась, то единообразной практики по разрешению споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика до настоящего времени нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии, отказывают дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

 

 

Реклама

Читайте также

ЖК «Маяковский» вошёл в ТОП-10 самых высоких новостроек Москвы   - Фото

ЖК «Маяковский» вошёл в ТОП-10 самых высоких новостроек Москвы

Как и все современные мегаполисы, Москва расширяет свои границы и на земле, и в небе. Всё чаще  рядом с коренастыми особнячками и скромными советскими пятиэтажками  появляются амбициозные высотки. Эта тенденция характерна не только для центральной части, но и для других районов столицы.

Ленстройтрест: квартиры в европейских кварталах - Фото

Ленстройтрест: квартиры в европейских кварталах

Что приходит на ум при словах «европейский квартал»? Микрорайон, где на улицах, во дворах и на детских площадках чисто, зелено и уютно. Возможно такое у нас? Возможно. И нужно для этого не слишком много.

Реклама