Мало кто в наше время живет в одной и той же квартире по двадцать лет: кто-то желает увеличить жилплощадь, другие из-за финансовых трудностей - уменьшить, третьи - переехать в другой город. В силу разных причин собственники продают свое жилье, в том числе, купленное в кредит. Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, имеет определенную особенность, а именно, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Число сделок «с обременением» сегодня доходит до 10%. Однако по количеству рисков приобретение залоговой недвижимости существенно отличается от обычной. Как избежать проблем в будущем при покупке залоговых квартир, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Особенности сделки

У покупки залоговой квартиры есть некоторые особенности. Во-первых, продать жилье, купленное по ипотеке, возможно только с согласия банка. Во-вторых, залог при смене собственника сохраняется. Таким образом, возникает риск оплатить недвижимость и остаться должником по чужому кредиту. В-третьих, банк часто оставляет у себя правоустанавливающие документы на квартиру, что влечет трудности с их ознакомлением. «Вместе с тем, существуют и плюсы: залоговую недвижимость ранее проверяли и кредитная организация, и страховая компания, поэтому при грамотном подходе у покупателя может быть гораздо меньше неприятных сюрпризов, хотя 100% чистоту сделки гарантировать невозможно даже по ипотечному жилью», - рассказывает адвокат Олег Сухов.

Мошенники. Как избежать обмана?

Схемы мошенничества при таких сделках аферистами отработаны. Например, стороны купли-продажи залоговой недвижимости договариваются о предоплате, с помощью которой продавец обязуется погасить долг банку, а затем не обремененную квартиру передать новому владельцу. Однако с момента уплаты аванса и до регистрации права собственности проходит несколько дней. В подобной ситуации существует риск того, что продавец «передумает», а взыскание назад уже оплаченной суммы станет проблемой покупателя. Нередки случаи, когда под предлогом хранения правоустанавливающих документов у кредитной организации продавец предоставляет только их копии, что дает ему большие возможности для мошеннических действий. При этом покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры. Потом ему придется выяснять отношения с банком и другими пострадавшими покупателями исчезнувшего афериста.

Избежать обмана возможно, утверждает адвокат Олег Сухов: «Во-первых, следует изучить оригиналы документов продавца, даже если для этого придется посетить банк, тем более подобное посещение потребуется для получения согласия на совершение сделки. Во-вторых, ни при каких условиях не стоит соглашаться на предоплату. Надежнее купить квартиру с обременением (соответственно, за гораздо меньшие деньги) и затем самому выплатить остаток по кредиту».

Другой вариант - оплата договора через две банковские ячейки: одна арендуется для продавца, другая - для банка. В ячейку, предназначенную для финансового учреждения, закладывается сумма в размере оставшейся задолженности. При этом доступ к деньгам стороны получают после регистрации права собственности на квартиру в пользу покупателя.

При возникновении финансовых трудностей собственник залогового жилья обычно старается его продать. Однако встречаются случаи, когда проблема затянута, и недвижимость выставляется на торги. Покупка такой квартиры выгодна, т.к. ее цена, как правило, на 20-30% ниже рыночной стоимости. «Вместе с тем, зачастую нет возможности заранее посмотреть жилье ввиду требования о ее 100% предоплате. Кроме того, в квартире может быть кто-то прописан и придется заниматься выселением зарегистрированных в ней лиц. Посоветовать здесь можно только одно, тщательно изучать документы на предполагаемую к покупке недвижимость. Залог успеха любой сделки - правильное ее оформление на этапе согласования», - комментирует адвокат Олег Сухов.

 

 

Реклама

Читайте также

Микрорайон «Город Счастья» готовится к Госкомиссии - Фото

Микрорайон «Город Счастья» готовится к Госкомиссии

Группа компаний «Лидер Групп» сообщает, что на 12 декабря намечено завершение строительства  корпуса №1 микрорайона «Город Счастья» в подмосковном Домодедово. С этого момента на объекте начнет работу государственная комиссия.

Реклама