Несмотря на то, что россияне по-прежнему рассматривают инвестиции в недвижимость в качестве одного их основных типов вложения средств, явление это носит скорее инерционный характер. Последние изменения в сфере налогообложения, кризис строительства, рост коммунальных и эксплуатационных расходов, а также отсутствие цивилизованной системы аренды жилья ведут к резкому падению ликвидности данного вида инвестиций.

Если несколько лет назад рынок недвижимости демонстрировал стремительный рост цен, то сегодня все аналитики единодушно отмечают, что продолжается неуклонное падение, как стоимости квадратных метров, так и арендных ставок в коммерческом и жилом сегментах. Согласно исследованиям агентства недвижимости «Инком», с начала 2015 года стоимость жилья снизилась в долларах на 15,8%, а в рублях на 2,6%. Отмечается падение цен и в секторе коммерческих помещений. Так, по данным Knight Frank, после кризиса 2014 года ставки аренды складских площадей в долларах снизились почти на 40%. В других секторах также отмечается падение стоимостных показателей.  

Анализ сложившейся ситуации в сфере ценообразования, в свою очередь говорит о том, что, купив то или иное помещение сегодня, вполне может получиться так, что её продажа в будущем не принесет ожидаемых дивидендов.

Серьезно меняются и расходы на содержание приобретенной недвижимости. Так, экономисты УГУЭС подсчитали, что с 2000 года россияне платят за ЖКУ в 13 раз больше по сравнению с 1991 годом, а согласно новому прогнозу Минэкономразвития до 2030 года оплата за электроэнергию возрастет на 70%, за газ – на 30%. За ближайшие 18 лет электроэнергия для населения подорожает в пять раз, газ – в 4,6 раза.

Правда государство осуществляет индексацию роста тарифов. И в этом году правительство установило для каждого региона максимальные значения индексации, самый низкий из которых, равный трем процентам, у Северной Осетии. В Новосибирской области повышение тарифов ЖКХ ограничено 3,5%, в Алтайском крае 3,7%. Самый высокий порог 7,5 % - установлен в Москве. А для Санкт-Петербурга и Республики Саха - Якутия предусмотрено ограничение в 6,5%. Однако, скорее всего, рост тарифов ЖКХ, опережающий уровень инфляции в 1,5 раза, будет продолжаться и в будущем.

Существенно изменились и эксплуатационные расходы, связанные с ремонтом и оснащением помещений. За прошедшие десять лет, - говорит адвокат Олег Сухов, - они выросли в несколько раз в связи с резким удорожанием строительных материалов, сантехнического и другого оборудования. Изменились и аппетиты арендаторов, которые хотели бы снимать квартиры, оснащенные полным комплектом современной техники и мебели, обеспеченные качественным доступом в Интернет и прочими благами. Все эти первоначальные расходы необходимо учесть при расчете доходности инвестирования в жилую недвижимость. Кроме этого, в связи с отсутствием полноценного законодательного и организационного регулирования процесса аренды жилья, собственнику приходится самому заниматься вопросами взаимодействия с арендатором и регулированием расчетов, что, в свою очередь, ведет к увеличению затрат времени и прочих ресурсов.  

Одним из существенных факторов, который может коренным образом изменить картину в сфере спекулятивных покупок недвижимости, аналитики считают изменения в расчете налога на недвижимость. Теперь он будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Напомню, что для объектов налогообложения установили следующие ставки: если цена объекта не выше 300 тысяч рублей ставка составит 0,1%, от 300 до500 тысяч рублей -  0,1- 0,3%, а для объектов дороже 500 тысяч рублей предусмотрена ставка от 0,3 до 2%.

По оценкам чиновников Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, кадастровая стоимость квартир в Санкт-Петербурге выше инвентаризационной в 6,22 раза, индивидуальных жилых домов – в 5,37 раза, а нежилых помещений – в 6,7 раза. Московские риелторы рассчитали для «РБК-Недвижимости», что за квартиру площадью 206 кв. м на Остоженке придется платить более 170 тысяч рублей в год, за квартиру в 277 кв. м в Молочном переулке -  более 240 тысяч рублей.  А сумма налога за среднюю московскую квартиру площадью 54 кв. м при ставке налога 0,1% и средней кадастровой оценки в 160 руб. за 1 кв. м составит около 5,5 тысяч рублей.

Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что сегодня стало крайне рискованно вкладывать средства в объекты на этапе котлована, - говорит адвокат Сухов. Кризис нанес серьезный удар по покупательской способности граждан, что непосредственно отразилось на компаниях, специализирующихся на возведении жилья. Согласно данным исследования «Метриум групп», в первом полугодии 2016 года столичные компании отложили ввод в эксплуатацию 60% заявленных проектов жилой недвижимости. Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) опубликовало информацию, что в среднем по России более 50% жилищных объектов вводится в эксплуатацию с нарушением сроков сдачи. Специалисты РАСК подчеркивают, что кризис повлиял не только на мелких и средних подрядчиков, но и на компании, участвующие в долевом строительстве. За год число организаций, заявивших о своей коммерческой несостоятельности, выросло почти в три раза, с 22 до 61. На их балансе числится 385 незавершенных объектов. Всего по данным Единого реестра застройщиков и Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в России зарегистрировано 4,4 тыс. компаний.

 

Реклама

Читайте также

Жилищный рынок Москвы заполонили китайцы - Фото

Жилищный рынок Москвы заполонили китайцы

За последние два года количество покупателей из Китая на московском рынке вторичного жилья выросло в 3 раза. Наибольшим спросом среди китайцев пользуются элитные квартиры в центре и на юго-западе столицы. Обычно они покупают жилье не для личного проживания, а с инвестиционными намерениями, сообщает  «ИНКОМ-Недвижимость».

Реклама