Американская или европейская модель брокерского бизнеса: куда движется московский рынок

Эксперты компании EVANS провели сравнительное исследование международных рынков недвижимости относительно развития брокерского бизнеса и формирования модели поведения рынков. Выяснилось, что современная концепция московского рынка недвижимости, несмотря на кажущееся разнообразие, сводится к двум основным моделям: «американской», построенной на самоорганизации брокеров и высокой внутрииндустриальной дисциплине, и «европейской», где работа брокеров основана на разобщенности и их собственных интересах.

Европейский рынок недвижимости на сегодняшний день представлен в большей степени мелкими частными агентствами с одним или несколькими офисами по городу. Услуги, как правило, предоставляются продавцу недвижимости, в то время как обратившемуся в агентство покупателю предлагаются только те квартиры, которые продает агентство. Местные покупатели не платят вознаграждение агенту, который, в свою очередь, не представляет их интересы, а размер вознаграждения существенно отличается в разных европейских странах и чаще всего составляет около 2% на дорогие объекты и чуть больше на дешевые. Наибольшие сложности возникают из-за непрозрачности рынка, поскольку информация о прежних сделках, о нынешних владельцах и о цене приобретения недоступна публике. Агенты не делятся друг с другом комиссией, при этом в сделках участвует только нотариус, в исключительных случаях - юрист. Все это ведет к осложнению инвестиционной деятельности и ограниченным возможностям роста брокерского бизнеса.

«На этом фоне тяжело приходится покупателю, - отмечает управляющий партнер EVANS Анна Левитова. - Ему сложно принимать решения из-за недостатка информации. Кроме того, покупатель вынужден обращаться к нескольким агентам, чтобы найти именно то, что ему нужно, следовательно, он тратит больше времени на приобретение недвижимости. Однако, стоит отметить, что клиентам помогает высокий этический уровень агентов: врать клиентам не принято и наказуемо».

В свою очередь, американская модель представляет собой полную прозрачность рынка. Здесь история объекта недвижимости доступна любому интересующемуся по запросу и за небольшую плату online, а в сделках, как правило, участвуют юристы, банкиры, оценщики, причем все участники независимы. Кроме того, брокеры обязаны делиться информацией друг с другом, выставлять информацию о недвижимости, которую они продают, в публичные источники в течение 36 часов. При этом размер вознаграждения агента продавца и агента покупателя известен всем сторонам сделки.

Также, в отличие от Европы, в Америке нет продаж по заниженной или номинальной стоимости, поскольку при продаже налог рассчитывается на прирост капитала (capital gain) - разницу между ценой покупки и ценой продажи. В США существует обширное антидискриминационное законодательство, которое обеспечивает всем клиентам добросовестное отношение агентов. В случае нарушений агент платит штраф или лишается лицензии, что обеспечивает высокий этический уровень агентов по отношению к клиентам, работодателям и коллегам.

«Прозрачность рынка делает анализ привлекательности покупки более доступным, - комментирует Анна Левитова. - При этом налоговая политика стимулирует инвестиции в недвижимость, в том числе от представителей среднего класса. Благодаря этому более 70% населения Америки живут в собственных домах или являются инвесторами в недвижимость».

Московский рынок недвижимости в большей степени ориентирован на европейскую модель развития, однако в самом высоком сегменте есть элементы американской модели. Отмечается низкая степень доверия между агентами, что оправдано воровством клиентов, информации и контактов друг у друга, низким этическим уровнем агентов в отношении клиентов и собственных работодателей. Кроме того, у нас не принято раскрывать информацию о клиенте при показе с коллегами/конкурентами. Действующий орган - Гильдия риэлторов - является инструментом лоббирования, а не самоорганизации агентов. Сегодня споры агентов друг с другом решаются на личных отношениях руководителей или владельцев агентств, а конфликты с клиентами разрешаются в суде, если достаточно письменных доказательств для судебного разбирательства.

И все же «островки прозрачности» на московском рынке есть, а именно в сделках в высоком (премиум) сегменте (от 120 миллионов рублей за квартиру или дом). При таких операциях агенты продавца делятся комиссионным вознаграждением с агентами покупателя и всем участникам известно, кто за что платит, и кто сколько получает. Количество сделок по номинальной стоимости уменьшается, растет популярность аккредитива. Стоит отметить, что в период кризиса руководители агентств высокого сегмента проводили регулярные встречи, чтобы выработать ряд практических мер по улучшению взаимодействия в тяжелых кризисных условиях, что привело к усилению взаимного доверия.

«Такое отличие сделок в премиум-сегменте от остальных сегментов обусловлено несколькими факторами, - объясняет Анна Левитова. - Среди них - высокая требовательность и образованность клиентов, их обширный деловой, часто не только российский, но и зарубежный опыт. Также у таких покупателей есть возможность прибегнуть к помощи других профессионалов для проверки правильности действий агента. Свою роль играет очень высокая цена ошибки для агента - серьезного клиента можно подвести только один раз. На прозрачность рынка работает Интернет».

При этом массовому сегменту мешает низкая грамотность, непонимание юридических аспектов сделки, собственных прав, рисков и ответственности покупателей и продавцов. Дополнительную сложность создает маленький опыт сделок - продают и покупают квартиры редко, не успевая и не пытаясь разобраться в происходящем, а также нежелание клиентов проверять добросовестность агентов.

По мнению экспертов EVANS, подобная ситуация будет медленно, но верно меняться. «По мере роста искушенности клиентов скрывать размер вознаграждения недобросовестных агентов будет сложнее, - объясняет Анна Левитова. - Кроме того, в случае введения нового налога на основе рыночной стоимости количество сделок по номинальной стоимости уменьшится. Таким образом, под влиянием Интернета, роста грамотности клиентов и расширения ипотечного кредитования московский рынок будет эволюционировать к американской модели во всех сегментах».

 

Реклама

Читайте также

В России появятся профессиональные управдомы - Фото

В России появятся профессиональные управдомы

В России планируется ввести институт профессиональных управляющих многоквартирными домами. Товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы смогут нанимать таких менеджеров для управления зданиями. Минстрой РФ уже разработал соответствующий законопроект, сообщает «Лента.ру».

В Москве установят полсотни новогодних елок - Фото

В Москве установят полсотни новогодних елок

В российской столице стартовал монтаж новогодних конструкций и праздничной иллюминации. Всего планируется установить порядка 50 елок, сообщает РИА Новости со ссылкой на главу департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы Павла Ливинского.

Реклама