JLL: Доходы гостиниц растут и ликвидность рынка повышается

Доходы гостиниц растут и ликвидность рынка повышается, однако до прежних рекордов все еще далеко - Jones Lang LaSalle Hotels опубликовала обзор гостиничного рынка Москвы за первое полугодие 2011.

К концу первого полугодия московский гостиничный рынок подошел с хорошими результатами: закрепился объем спроса на гостиничное размещение, при этом загрузка стабилизировалась на уровне 60%, а показатели средней цены за номер (ADR) даже превысили прогнозы. Таковы результаты последнего исследования Jones Lang LaSalle Hotels.

Наиболее уверенный рост доходности на номер (RevPAR) был зафиксирован в гостиницах категории mid-market (+10,6% в рублях и +16,6% в долларах). В среднем, по сравнению с началом 2010 г., средняя цена на номер в московских гостиницах достигла 6280 руб., или $220, увеличившись на 8,4% в рублях и на 14,5% - в долларах, соответственно. Однако на фоне продолжающейся неопределенности в глобальной экономике и политике, а также выросшего объема предложения, ожидать возвращения ADR на докризисные высоты в ближайшие 7-10 лет не следует.

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент и глава Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, отметила: «Вместе с тем, возвращения к прежним показателям и вершинам по-прежнему ждать не приходится - не в последнюю очередь из-за возросшего объема предложения, но в основном поскольку стабилизация спроса не сопровождалась качественным изменением этого самого спроса. По крайней мере, для московского рынка».

Несмотря на средний прирост уровня загрузки в 5,1 п.п., недельные паттерны загрузки гостиниц остались прежними, и восстановление загрузки городских гостиниц происходило лишь будние дни. Наконец, сохраняющийся режим экономии средств со стороны клиентов препятствуют повышению тарифов и осложняет переговоры с крупными туроператорами.

Со своей стороны, гостиничный бизнес также продолжает работать в режиме скрупулезного контроля над расходами, отказавшись от экстравагантных «имиджевых» затрат. После сокращений вакансий и временного моратория на повышение зарплат в 2009-2010 гг., управляющие вынуждены фиксировать увеличение фонда оплаты труда: рост зарплат в 2011 г. в среднем составил 8-10%, а размер суммарных социальных страховых взносов (то, что до 2010 г. формировало Единый Социальный Налог) увеличился с 26 до 34%. Наконец, помимо зарплат, с начала 2011 г. по традиции выросли тарифы на коммунальные расходы (на электричество на 18% по сравнению с 2010 г.). Результатом подобного увеличения операционных расходов (от 15 до 20% в среднем по рынку) становится довольно ощутимое давление на операционную маржу гостиниц, которая, впрочем, все еще превышает аналогичные показатели для других рынков.

После увеличения номерного фонда «современного стандарта» практически на 19% в 2010 году, темпы роста предложения в ближайшие несколько лет будут существенно ниже, что неудивительно, учитывая осторожное восстановление ликвидности рынков, а также некоторое торможение на девелоперском фронте, вызванное как пост-кризисными заменами в строю активных и финансово состоятельных девелоперов, так и нарушением привычного status quo в строительном комплексе Москвы связи с прошлогодней отставкой мэра Ю.М.Лужкова и заменой практически всей его команды.

В условиях роста конкурентного давления со стороны новых гостиниц, успешно работающие объекты (Marriott Grand, Marriott Aurora, Baltschug Kempinski, Ararat Park Hyatt, Novotel Moscow Centre), уже практически восстановившие свой докризисный уровень загрузки в будние дни, начинают решаться на реконструкцию и обновление, которые, однако, будут проводиться постепенно, в течение нескольких лет.

Инвестиционный рынок Москвы характеризуется рядом положительных трендов - повышением ликвидности рынка (по сравнению с 2009-2010 гг.), а также большей готовностью банков финансировать сделки в сфере недвижимости. Инвесторы проявляют активный интерес к гостиничным объектам - как готовым гостиницам, так и девелоперским проектам. Ожидаемые ставки доходности по гостиничным объектам находятся в диапазоне 10-11%, однако все еще применяются к сегодняшним показателям EBITDA, что отражает сохраняющиеся у инвесторов опасения в отношении ограниченного потенциала роста доходов в средне- и даже долгосрочной перспективе.

С точки зрения привлекательности для инвесторов Москва остается рынком №1 в России, но московский рынок гостиничных инвестиций все еще нельзя назвать полностью сформировавшимся. Тем не менее, начало 2011 года ознаменовалось знаковой продажей гостиницы «Ритц-Карлтон» казахстанскому инвестфонду. Положительные тенденции гостиничного рынка позволяют говорить о заключении до конца года минимум еще 1-2 сделок.

 

Реклама

Читайте также

ЖК «Маяковский»  демонстрирует активную динамику цен - Фото

ЖК «Маяковский» демонстрирует активную динамику цен

С октября  2016 года по январь  2017 года  стоимость квадратного метра в ЖК бизнес-класса «Маяковский» от TEKTA GROUP увеличилась на 10%. Это позволило ему войти в список десяти наиболее динамичных по цене новостроек бизнес-класса Москвы, составленный компанией «БЕСТ-Новострой». Очередное плановое повышение цен на квартиры в этом жилом комплексе пройдёт уже с 28 февраля.  

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК - Фото

Неоднородная среда обитания: сравнение соседних ЖК

Одним из самых популярных способов привлечения покупателей недвижимости, особенно в высокобюджетном сегменте, является обещание однородной социальной среды. На практике это достижимо исключительно в рамках самого проекта, за его пределами чаще всего однородность нарушается. Аналитики компании «Метриум Групп» выяснили, что сегодня на первичном рынке Москвы встречаются новостройки разных классов, расположенные буквально через улицу друг от друга.

Реклама