Объем ввода складских площадей в Московском регионе продолжает расти. В 1-ом квартале 2013 года в эксплуатацию было введено: около 100 тыс. кв. м, что более чем в 2 раза превышает показатель аналогичного период 2012 года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Несмотря на большой объем нового строительства, доля свободных площадей значительно не возросла. Почти все завершенные проекты были арендованы или проданы еще до окончания строительства. По прогнозам Jones Lang LaSalle, годовой объем ввода увеличится по отношению к 2012 году более чем на 50% и составит около 930 тыс. кв. м.

Новой тенденцией на складском рынке Москвы стала децентрализация строительства. Большинство существующих помещений находится в радиусе 20 км от МКАД, в то время как будущее предложение располагается в основном вдоль «А-107» (МБК) и будущей ЦКАД (20-40 км от МКАД). Основной причиной децентрализации складского рынка Московского региона является ограничение движения большегрузного транспорта на МКАД, а значит невозможность использования ее в качестве основной транзитной магистрали.

Другой особенностью георафического распределения будущих проектов является то, что они сосредоточены на двух направлениях: северном и южном. Именно здесь транспортная инфраструктура наиболее благоприятна (существующие «М-4» Каширское шоссе и «М-2» Симферопольское шоссе на юге, и строящаяся трасса «Москва-Санкт Петербург» на севере).

Среди ключевых проектов на южном направлении, заявленных на ближайшие два года, можно выделить следующие фазы проектов «ПНК-Чехов» (312 тыс. кв. м) и ИП «Южные Врата» (233 тыс. кв. м). А на северном - целый пул новых проектов: «Логопарк Север» (110 тыс. кв. м), запланированный к выходу во 2-ом квартале 2013 года, ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м) и ЛП «Дмитров» II (63 тыс. кв. м) с вводом в 1-2 кварталах 2014 года, ЛП «Радумля» и «ПНК-Север» в 2014-2015 годах. Такое разнообразие проектов обеспечивает широкий выбор для потенциальных арендаторов и стимулирует девелоперов сдавать в аренду или продавать площади еще до начала строительства.

Спрос на складские помещения остается на достаточно высоком уровне. В 1-ом квартале 2013 года объем арендованных и купленных площадей составил около 190 тыс. кв. м, что на 12% ниже показателя за аналогичный период предыдущего года. Торговые операторы и дистрибуторы стали основными (66% общего спроса) арендаторами современных складских комплексов.
Более трети спроса пришлось на компании отрасли электронной и смешанной торговли, а также дистрибуторов IT оборудования.

В целом предложение на рынке по-прежнему остается дефицитным: доля свободных помещений сохраняется на минимальном уровне (1,07%). Практически все введенные в прошедшем квартале площади были сданы или проданы на ранних этапах строительства, поэтому их ввод в эксплуатацию не отразился на объеме свободных помещений. Текущий спрос на большие (более 10 тыс. кв. м) складские помещения может быть удовлетворен только за счет договоров предварительной аренды (за 6-8 месяцев до окончания строительства) или схем строительства под заказчика. Мы ожидаем сохранение дефицита до конца года, доля вакантных помещений может при этом незначительно колебаться, не превышая 2,5-3%.

В 1-ом квартале мы наблюдали продолжающуюся тенденцию по увеличению доли продаж в общем объеме сделок. По предварительным подсчетам, к концу года около трети всего спроса, который может достигнуть 1,5 млн кв. м, придется на сделки по покупке помещений. В то время как в 2012 году их доля составляла только 26%, а в 2011 около 10%.

Илья Выдумкин, Руководитель направления аналитики складской недвижимости, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, прокомментировал: «Мы оцениваем текущие максимальные ставки на уровне 140 долл. за кв. м в год. Однако готовых свободных площадей практически нет, рынок складских помещений сегодня - это рынок будущих проектов, и арендная ставка в них ниже - 130-135 долл. за кв. м в год. На 2013-2014 годы заявлено значительное число новых проектов, однако большинство девелоперов предпочитают ждать арендаторов и начинать активное строительство только при наличии подтвержденного спроса. Таким образом, рост предложения происходит лишь в той степени, в какой ему это позволяет спрос. Именно поэтому мы не ожидаем существенного изменения коммерческих условий до конца года».

 

 

Реклама

Читайте также

Реклама