И в Москве, и в Подмосковье принято решение больше не строить высотные здания. Небоскребы не прижились на русской земле. И если для Москвы это решение скорее в плюс, то для Подмосковья - скорее в минус, ибо грозит возможным ростом цен до 50%. Так считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

В этом году столичные власти, наконец, утвердили высотный регламент, согласно которому в пределах МКАД полностью запрещено строить здания выше 75 метров, то есть 24-25 этажей, а в исторических местах, даже удаленных от центра, и того меньше. Данный запрет коснется только новых проектов, которые еще разрабатываются и не выходили на рынок. Его необходимость власти объясняют, прежде всего, сохранением градообразующих и исторических видов, а также нагрузкой на социальную и транспортную сеть. В том числе он обусловлен и противопожарными нормами, поскольку вопрос безопасности жильцов высоток в случае возникновения экстренных ситуаций - достаточно болезненный. С этой точки зрения данный запрет действительно был необходим. К тому же, «каменные мешки» из небоскребов не отличаются особой комфортностью проживания, мало- и среднеэтажная застройка в этом отношении, безусловно, выигрывает.

С другой стороны, все мегаполисы мира сейчас развиваются в сторону высотного строительства. И в этом плане Москва сильно отстает. К тому же, строительство невысоких домов - это неэффективное использование дорогой земли (особенно, в центре города). Но учитывая и без того уже немалую уплотненность города, все-таки плюсов в данном запрете больше. Горожане однозначно от этого выиграют.

На ценах это решение если и скажется, то не существенно. Предложение квартир в столичных высотках на первичном рынке сейчас ограничено, основной объем сосредоточен в сегменте бизнес-класса. В низком ценовом диапазоне таких зданий вообще нет (кроме ЖК «Богородский», который относится к комфорт-классу), а в элитном классе такие проекты можно пересчитать по пальцам - небоскребы в «Москва-Сити» и несколько зданий в пределах ТТК. Поэтому принятие закона об ограничении высотности в большей степени отразится именно на комплексах бизнес-класса. А учитывая, что бизнес-классом Москва «затоварена» (доля этого сегментам уже несколько лет самая большая на рынке), можно ожидать лишь небольшого удорожания стоимости квартир, расположенных на верхних этажах, на уровне 10-15%. Однако нельзя сказать, что это будет тенденция, все будет зависеть от конкретного объекта.

А вот в Подмосковье ситуация иная. Здесь регламенты пока еще только разрабатываются. Обещают их принять в следующем году. Однако уже известно, что власти хотят «урезать» Подмосковье до 9 этажей. Если это решение будет принято, то оно очень серьезно повлияет на рынок новостроек. Во-первых, пострадают производственные мощности. Дело в том, что многие ДСК, работающие сегодня на рынке Подмосковья, изначально «заточены» на выпуск панелей от 10 этажей и более. При снижении этажности страдает экономика производства - ДСК это просто не выгодно. По крайней мере, ДСК-1 - крупнейшее предприятие с огромными мощностями - уже озвучил свою позицию и сказал, что им невыгодно будет строить дома в 9 этажей. Соответственно, если будет введена норма на 9 этажей и ДСК должны будут перестраивать свою производственную линейку, то автоматом вырастет себестоимость квадратного метра, что соответственно, приведет к росту цен.

Во-вторых, у девелопера возникает упущенная выгода. Стоимость участка не уменьшается, расходы на подведение коммуникаций возрастают (при мало- и среднеэтажной застройке эти затраты будут в разы выше, чем в многоэтажной). Но при этом снижается количество квадратных метров, которые он может на этом участке построить. Соответственно, себестоимость одного квадратного метра возрастает минимум в 2 раза, то есть процентов на 40-50%, учитывая, что до сих пор Подмосковье застраивалось 25-ти - минимум 17-тиэтажными домами. Таким образом, в случае уменьшения объемов строительства девелоперам придется компенсировать свои затраты за счет либо увеличения цены, либо продажи своей земли. Девелоперский бизнес становится все менее и менее интересен.

Девелоперы, которые уже разработали или находятся в процессе разработки проекта, и пока еще не получили разрешения на его строительство оказались в самой незавидной ситуации. Сидят и гадают, что же с ним делать: развивать по старым нормам или перестраиваться на новые рельсы. А это означает для них, во-первых, новые затраты на реконцепцию и согласование, а во-вторых, перенос сроков выхода многих проектов. Таким образом, в перспективе 1-2 лет нас ждет еще и провал по объемам строительства.

С одной стороны, можно понять представителей власти Московской области, которые хотят ограничить плотность и высотность застройки территории Новой Москвы. Но с другой стороны, в условиях, когда у нас крайне низкие показатели обеспеченности людей квадратными метрами, эта инициатива может иметь больше негативных моментов. Ограничения по высотности и соответственно снижение плотности застройки и объема продаваемой площади наверняка приведет к повышению цены квадратного метра. А учитывая, что область обладает достаточным земельным ресурсом, причем свободным, для развития как жилой, так и коммерческой недвижимости, эти ограничения по высотности на текущем этапе мне кажутся излишними.

К тому же, данное решение полностью противоречит заявленной «политике партии» на увеличение строительства жилья. При этом мы декларируем, что должны строить не просто больше, а больше дешевого жилья. Таким образом, на словах чиновники озвучивают одно (заявляют о необходимости строительства доступного жилья), а по факту делают ровно обратное - ужесточают правила игры на рынке, что никоим образом не стимулирует застройщиков строить больше и дешевле.

 

Реклама

Читайте также

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта - Фото

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия скидок до конца марта

Компания «Инград Недвижимость» продлевает срок действия специальной акции на приобретение квартир во всех жилых комплексах, реализуемых агентством. Только до 31 марта 2017 года у покупателей есть возможность сэкономить 10% от стоимости жилья.

Для проектов  TEKTA GROUP банк «Возрождение» снизил ипотечную ставку - Фото

Для проектов TEKTA GROUP банк «Возрождение» снизил ипотечную ставку

TEKTA GROUP и банк «Возрождение» снижают ипотечную ставку для клиентов компании на 1,1%. Теперь, приобретая квартиру в ЖК «Маяковский», «Акварели» и «Архимед-2» в кредит по новой ставке от 10,9% годовых, можно  сэкономить до 1,8 млн рублей.

Реклама