Дома и участки у воды: как можно и как нельзя строить на берегу

9 сентября 2010, Загородная недвижимость

Нынешним жарким летом, преодолевая многокилометровые пробки по дороге на дачи, жители мегаполисов с завистью смотрели на дома на берегах рек, озер, водохранилищ. Участок у воды - настоящее спасение от зноя. Сегодня предложение таких наделов и домовладений довольно обширно, а цены различаются на порядки.

Как говорят продавцы-практики, у потребителя пользуются успехом предложения с наибольшим числом конкурентных преимуществ. Близость водоема - это очень сильный аргумент «за» покупку. По данным, предоставленным журналу Metrinfo.Ru, УК «Волжские дачи», сейчас в московском регионе реализуется около 350-370 проектов, доля предложений на воде, если не считать мелкие водоемы и/или поселки, на удаленном расстоянии от рек и озер, составляет около 20% от всего предложения. Еще два года назад доля таких предложений не превышала 13%.

Всего же по оценке аналитического центра корпорации ИНКОМ, около 70% выставленных на продажу поселков в столичном регионе имеют на своей территории какие-либо водоемы или расположены от воды не далее чем в двух километрах. «Однако, только 20% из них находятся на берегу крупных рек, озер или водохранилищ», - подтверждает данные коллег Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ.

По словам Владимира Ефимова, коммерческого директора ГК «Родные Земли», прежде всего речь идет о таких водохранилищах, как: Истринское, Клязьминское, Учинское, Рузское, Можайское, Пироговское, Икшинское.


До пляжа - пешком или на колесах?

Но позиционируя свои предложения на загородном рынке как коттеджные поселки вблизи водоемов, застройщики зачастую приукрашивают общую картину. Бывает, что водохранилища, крупные озера или реки в местности расположения землеотвода действительно есть, но до них можно добраться только на автомобиле. Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании «Волжские дачи», считает, что поселок может позиционироваться как стоящий на воде только в том случае, если из любой его точки можно добраться до берега водоема максимум за 20 минут пешком. Эксперт соглашается, что большее время на дорогу допустимо, но только в случае, если речь идет о большом водоеме. Реки шириной 10-50 метров вдали от поселков, как правило, не идентифицируется с ним. «При проектировании наших поселков мы придерживаемся правила десятиминутной пешей доступности воды. Например, в поселке «Эра», расположенном на одноименном притоке Волги в Калязинском районе, максимально удаленные от воды участки находятся на расстоянии 800 м», - отмечает наш комментатор.


Внимание: выбор поселка. Что можно, что нельзя

Покупать участок у «большой воды» следует очень осторожно. Дмитрий Таганов (ИНКОМ) обратил внимание на то, что Водный Кодекс РФ регулирует вопросы строительства вблизи водоемов, и в пределах допустимой близости к прибрежной зоне разрешается возводить дома только при соблюдении санитарных норм: коттеджи обязательно должны иметь центральное водоснабжение и канализацию.

А вот в прибрежной зоне, которая согласно все тому же ВК, составляет не менее 50 м, строить вообще ничего нельзя. Крупный девелопер не станет подвергать угрозе строительство целого проекта, более того, он будет заинтересован в укреплении береговой линии и поддержании ее в чистоте. Но у частников нарушения бывают, поэтому покупатели таких домовладений рискуют когда-нибудь потерять свой дом.

Требования становятся более мягкими, если речь идет об искусственных водоемах. Они строятся по всем санитарным и градостроительным нормам, поэтому хорошо вписываются в проекты и «работают» на престиж. Как рассказал Дмитрий Таганов (ИНКОМ), в поселке Millennium Park, расположенном в районе 19 км Новорижского шоссе, компанией Villagio Estate воплощен проект с целым каскадом озер общей протяженностью в 5 км, аналогов которому на рынке пока не существует. А в поселке «Гринфилд» этим же девелопером было искусственно создано озеро площадью в 3 гектара.

Более подробно о такой покупке читайте в нашей статье «Домик у леса и воды: объект особо пристального внимания при покупке».


От элитных поселков до скромного «эконома»


Покупатели на участки в зоне водоемов были всегда, но знойное лето 2010 года спровоцировало рост интереса. «Если раньше участки у воды и у леса пользовались примерно одинаковым спросом, то сейчас идет уже довольно существенный перевес в сторону прибрежных участков», - отмечает Илья Дискин, директор проекта «Серебряная Подкова».

Дмитрий Таганов (ИНКОМ) считает, что среди загородных направлений у «большой воды» особенно выделяется Дмитровское шоссе. Близость Клязьминского, Пироговского и Пестовского водохранилищ, развитая инфраструктура привлекает инвесторов и покупателей. В данной местности также расположены крупные спортивно-развлекательные центры: Сорочаны, Яхрома, Волен, Экстрим парк и центр Тягачева, сафари парк, гольф-клуб и др., что делает эти места удобными для проживания, как летом, так и зимой. К тому же сказывается и относительная близость Москвы.

Далее, по словам Алексея Кудрявцева (УК «Волжские дачи»), следуют Минское шоссе с Можайским водохранилищем, Новорижское шоссе с Истрой, Ленинградское, Ярославское шоссе с большой Волгой и Симферопольское шоссе, с предложениями на Оке.

Наличие крупной водной акватории вывело Дмитровское шоссе в число престижных и, как следствие, дорогих направлений. Большинство предложений земельных участков в зоне до 30 км от МКАД находятся на территории организованных поселков «бизнес» и «элита». Так, например, в районе Пестовского водохранилища, расположенного в 20 км от столицы, находится элитный поселок «Лазурный берег». «Особое место в его инфраструктуре занимает все, что связано с отдыхом возле «большой воды», рассказывает Дмитрий Таганов (ИНКОМ). - У поселка два больших благоустроенных песчаных пляжа, которые предоставляют неограниченные возможности для занятия водными видами спорта, рыбалкой, а причальный комплекс не оставит равнодушными владельцев яхт и катеров. Цена за домовладение в этом поселке от 2 млн. долларов, но уже только на вторичном рынке».

«Самые интересные предложения по Дмитровскому шоссе в зоне водохранилищ сосредоточены в поселках: «Монаково» (25 км. от МКАД), «Лазурный берег», «Летчик-испытатель» (39 км.), «Золотой город» (8 км.), говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». Один из самых ярких проектов - коттеджный поселок De Luxe «Монаково» на берегу Икшинского водохранилища. По каналу имени Москвы, сообщающемуся с Волго-Балтийской водной системой, можно попасть в Балтийское, Каспийское и Черное моря. Это особенно ценится людьми увлеченными путешествиями на маломерных водных суднах. В поселке 51 коттедж площадью от 497 до 1038 кв.м, на земельных участках от 17 до 56 соток. Созданы все условия для занятия яхтенным и другими видами активного водного спорта. Домовладения в «Монаково» дорогие, на самые «скромные» цена начинается от 36 млн. руб.

Формат «дальних дач», изначально подразумевает безупречную экологию и близость воды. Самые интересные предложения этого формата находятся на Волге и сосредоточены в двух местах, вблизи Калязина и Конаково, - говорит Алексей Кудрявцев (УК «Волжские дачи»). Первая зона только начинает формироваться и набирать известность, тогда как вторая давно популярна у любителей «большой воды» и уже имеет определенный статус. Поселки компании «Волжские дачи» расположены вблизи Калязина (180 км. от Москвы) на Волге и ее притоках. Ассортимент широк: от готовых домов в поселке «Новово» до участков без подряда в «Эре» или «Скнятинском плесе». Например, в поселке «Эра» (170 км от МКАД по Ярославскому или Дмитровскому шоссе) можно купить земельный участок по цене 17 000 руб. за сотку. В настоящее время уже подведен газ на территорию поселка и ЛЭП. Функционирует профессиональная охрана, организуется собственный пляж, причал, эллинг, волейбольная площадка, футбольное поле, детская площадка.

Предложения у «большой воды» по доступным ценам располагаются и по другим направлениям. Так в 97 км от Москвы по Минскому шоссе на берегу Рузского водохранилища расположен поселок эконом-класса «Рузский берег», где в продажу предлагаются как участки с подрядом, так и без. В самом поселке не предполагается строительство какой-либо инфраструктуры, но рядом располагаются яхт-клуб и площадки для занятия спортом. Поэтому стоимость участков невысокая - от 1,15 млн. рублей (за 6 соток земли).

Также цена опускается вниз, если поселок расположен не вблизи водохранилища, а около реки, озера или пруда. Участков с такими характеристиками на рынке довольно много, но и интерес к ним соответствующий. В поселке «Eastландия», расположенном в 99 км по Новорижскому шоссе на берегу большого озера, где есть магазин, пляж, лодочная станция, можно купить участок без подряда площадью в 12 соток за 1,8 млн. рублей.

Недорогие участки вблизи водоемов вывела на рынок управляющая компания «Финансы и недвижимость». Один из таких поселков - «Приозерный» расположен в 80 км от МКАД, недалеко от деревни Селиваново Сергиево-Посадского района. Недалеко от «Приозерного» протекает река Веля и располагается большое озеро. Территория поселка разбита на 534 участка. Минимальный размер - 7 соток. Цена продаж - от 20 тыс. руб. за сотку. Поселок «Солнечный» что в 65 км от МКАД по Ярославскому шоссе, привлекает близостью к Торбееву озеру. Стоимость участков от 25 000 руб. за сотку.


Ценовая мозаика

По установившейся практике прибрежные участки стоят на 20-50% дороже участков «в поле». «Как и раньше, основная ценовая динамика приходится на качественные изменения в инфраструктуре посёлков, - говорит Илья Дискин («Серебряная Подкова»). - Если строительство инженерных коммуникаций завершено, примерно одинаковыми темпами растут цены и на участки в поле, и на прибрежные участки».

По данным Алексея Кудрявцева (Волжские дачи»), предложения на участки у воды значительно дифференцируются по ценам и составляют от 4 млн. руб. за участок 15 соток и домик до 100 метров до особняков площадью 200-300 кв.м и более на участках 40-70 соток, стоимостью от 15 млн. руб. и более. Эксперт признает, что есть исключения, но в основном в поселках на ценообразование влияют два фактора: близость леса (иногда с возможностью увеличения участков за счет долгосрочной аренды) и близость воды. «В масштабных поселках, например, в таких как поселок «Эра», стоимость участков может различаться в три и более раз», - объясняет он.

По словам Владимира Ефимова (ГК «Родные Земли»), цены на земельные участки вблизи водоемов изменяются примерно такими же темпами, что и на остальные участки. Хотя Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»), считает, что ситуация с динамикой цен сейчас на рынке неоднородна. Большинство поселков этого сегмента в 2010 г. скорректировали цену несущественно - 5-7% в ту, или иную сторону. «Часть поселков, особенно без подряда, демонстрировали, наоборот, положительную динамику: например, за первое полугодие текущего года «Волжские дачи» увеличили цену в среднем на 30%».


Будущее: спрос вырастет, однако не на все подряд


Что же касается прогноза на будущее, то Илья Дискин («Серебряная Подкова») сообщил Metrinfo.Ru, что спрос на прибрежные участки будет расти. Но эксперт считает, что процесс станет уже избирательным. Он сместится в сторону закрытых водоемов на территории коттеджных посёлков, поскольку реки и водохранилища не могут похвастаться чистотой - слишком много на их берегах населенных пунктов. Дмитрий Таганов (ИНКОМ) причину роста спроса и цен видит в том, что «количество «свободной» земли в окружении крупных водоемов не безгранично». «Так как вода становится одним из наиболее важных факторов при выборе участков, причем вне зависимости от ценового сегмента, велика вероятность, что рост цен за год может опередить среднерыночный темп и составить около 15%», - прогнозирует Алексей Кудрявцев («Волжские дачи»).

 

Источник: Metrinfo.ru
Распечатать
Код для вставки в блог
0 комментарев Комментировать

Загородная недвижимость

18 апреля 2014

Аренда дома на лето: недорогие варианты уже кончились

В марте спрос на недорогую загородную недвижимость резко вырос – на 35,1%. В итоге сейчас на один недорогой загородный дом приходится три арендатора, а ликвидные предложения исчезают с рынка мгновенно. Особенно туго тем, кто хочет снять сейчас дом на длительный срок.

8 апреля 2014

Покупка недвижимости в Крыму: проблемы и перспективы

Крым вошел в состав Российской Федерации и едва ли не каждый россиянин теперь планирует туда ездить на отдых, а многие – задумываются о покупке там недвижимости. О юридических тонкостях этого момента Mesto.ru побеседовал с адвокатом Олегом Суховым («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

3 апреля 2014

Летняя загородная аренда-2014: сезон открыт

Началась весна, и сейчас в самом разгаре – сезон летней загородной аренды. Москвичи ищут дачи и коттеджи, чтобы снять их на теплое время – и рынок предлагает сотни вариантов. Пока еще есть богатый выбор, Mesto.ru публикует обзор рынка.

31 января 2014

Живая среда: 7 главных ошибок в проектировании загородных поселков

Сегодня многие хотят купить загородный дом или дачу, а некоторые даже готовы ради жизни в тихом уединении продать единственную квартиру. Однако, как отмечает известный архитектор Юлий Борисов (соучредитель UNK project), не всегда загородный проект будет удобным для жизни и успешным.

21 января 2014

Подвинься, брат: малоэтажка становится конкурентом стандартных высоток

2013-й год стал успешным для рынка малоэтажного жилья в России, уверены эксперты. В Москве и Подмосковье «низкие» проекты уже начинают конкурировать с привычными высотками. Эксперты констатируют, что мировой тренд отхода из высотных центров в малоэтажные пригороды теперь актуален и для нас, а на смену «каменным джунглям» пришла «малоэтажка».

Экспертные мнения

Наталья Снегирева, эксперт, международное агентство недвижимости "Сфера Групп"

Санкции против России изменили географию спроса на зарубежную недвижимость

Аналитики международного агентства недвижимости «Сфера Групп» подвели итоги ежеквартального исследования зарубежного рынка недвижимости и обнаружили любопытную закономерность.

Могилатова Ирина, генеральный директор, агентство недвижимости TWEED

Парковочные гонения изменят рынок недвижимости Москвы

В правительстве Москвы обсуждается инициатива введения ограничений по времени на парковку в центре. В результате возле бутиков, ресторанов и бизнес-центров в пределах Бульварного кольца можно будет оставлять авто не более чем на два-три часа. Новшество не просто изменит центр города, но и скорректирует ситуацию на рынке недвижимости

Сергей Креков, генеральный директор, УК Clever Estate

Рынок недвижимости пополнила услуга аутстаффинга

По данным управляющей компании Clever Estate, в первые три месяца 2014 г. в сфере управления объектами недвижимости появилась новая тенденция. Так, весной этого года на рынке сформировался отчетливый спрос на услугу аутстаффинга персонала.

Все экспертные мнения

Авторские колонки специалистов недвижимости

Алексей Болдин, генеральный директор, "Магистрат"

Инвестиции в недвижимость: как избежать риска?

В условиях нестабильного рынка и валютных колебаний инвестиции в недвижимость были и остаются самым надежным способом сохранения капитала. Однако современный рынок недвижимости перенасыщен информацией, как позитивной, так и негативной, и разобраться в этих хитросплетениях не так-то просто.

Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости, "Метриум Групп"

«Весеннее обострение» за городом

Весна у опытных брокеров прочно ассоциируется не только с началом активного сезона на рынке элитной загородной недвижимости. Это то самое время, когда в компании гораздо чаще обращаются, мягко говоря, странные клиенты, память о которых остается надолго.

Наталья Снегирева, эксперт, международное агентство недвижимости "Сфера Групп"

Пять самых распространенных схем мошенничества при покупке зарубежной недвижимости

В последнее время на рынке зарубежной недвижимости значительно участились случаи мошенничества. Об этом пойдет речь в очередной колонке.

Все авторские колонки

Статьи о недвижимости

24 апреля 2014

Свой маленький складик: в России остро не хватает объектов self storage

Представьте: вы уезжаете на год в Европу и берете с собой только чемоданчик личных вещей. А куда девать все нажитое добро, если единственную квартиру хотите сдать или жилье было съемное? В России это будет проблемой. Mesto.ru  рассказывает о формате self-storage, который только набирает обороты у нас.

22 апреля 2014

Александр Копылов: «Инвесторам будет сложнее возвращать вложенное»

Политические и экономические волны раскачивают нашу лодку – и, как выясняется, недвижимость весьма сильно реагирует на такие изменения. Любопытно, но в числе наиболее «нервозных» оказываются дорогие квартиры и дома. Об этом Mesto.ru беседует с Александром Копыловым, MRICS, директором отдела консультационных услуг по недвижимости Ernst&Young.

21 апреля 2014

Наподобие: здания в виде предметов

Дома в виде музыкальных инструментов или фруктов теперь возводят не только чудаки-одиночки, мечтающие о необычном жилище, но и крупные компании, желающие привлечь клиентов в свой офис, отель или библиотеку. Самые интересные "предметные" здания в обзоре Mesto.ru.

Все статьи о недвижимости

Новости недвижимости

23 апреля 2014, 11:57

Материнский капитал чаще всего тратится на жилье

Наиболее важной проблемой для российской семьи остается жилье - по данным Минтруда РФ, средства материнского капитала 95% семей тратит именно на покупку квартиры - своего первого жилья или на расширение существующей жилплощади.

24 апреля 2014, 13:57

Через четыре года власти обещают снизить стоимость жилья на 20%

К 2018 году средняя стоимость квадратного метра жилья экономического класса должна снизиться на 20%. Прежде всего, речь идет о жилье, которое будет строится по специальной программе, рассчитанной на малообеспеченные семьи.

24 апреля 2014, 13:36

Каждый пятый "ипотечник" предпочитает брать кредит без справок о доходах

Программу "ипотека по двум документам" выбирают порядка 20% ипотечных заемщиков. По данным экспертов компании "Миэль", это предложение банков популярно, поскольку не требует бумажной волокиты.

24 апреля 2014, 12:12

Старые пятиэтажки станут "золотым запасом" Подмосковья

По мнению экспертов компании «Континент», вскоре в городах ближнего Подмосковья  начнутся процессы, подобные московским - старые пятиэтажки будут сносить, а промзоны - перестраивать. Таким образом, жилье в подмосковных "хрущевках" становится "золотым запасом" региона.

Все новости

Вопросы и ответы

15 апреля 2014, Коммерческая недвижимость
0 ответов
1 апреля 2014, Ипотечное кредитование
6 ответов
27 января 2014, Жилая недвижимость
5 ответов
Задать вопрос
Все вопросы и ответы

Опросы

Какой загородный дом лучше всего купить?

Все опросы