Альтернативные сделки на рынке жилья столицы: рост или падение

Сегодня на рынке жилой недвижимости столицы превалируют именно альтернативные сделки. Аналитики по-разному оценивают эту тенденцию. Самое интересное мнение связано с констатацией большого «отложенного спроса» на покупку жилья среди москвичей, готовящихся к «новой волне» кризиса и «приостановивших» активность в плане серьезных покупок. На какие-то кардинальные изменения решаются только те, у кого уже есть «первоначальный капитал», то есть актив, от которого можно оттолкнуться, причем выраженный в квадратных метрах. Как правильно относится к такой тенденции, свидетельствует ли она о том, что рынок «замер» в ожидании новой волны кризиса или все еще не восстановился после событий четырехлетней давности - вот те вопросы, которые хорошо бы понять потенциальным покупателем жилья, прежде чем начинать действовать.

Доминирование как факт

Анализируя статистику, предоставленную застройщиками и маркетологами агентств недвижимости, легко сделать один общий вывод: они солидарны в своих оценках. Хотя в цифрах могут быть расхождения, но главная тенденция у всех отмечена одинаково: альтернативные сделки в Москве на рынке недвижимости играют существенную роль. По мнению экспертов компании Penny Lane Reality, доля альтернативных сделок в Москве составляет порядка 70-75% от общего числа заключенных договоров. Начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «Инком-Недвижимость» Анна Шушкова была еще более категорична в своих заявлениях, утверждая, что альтернативные сделки по-прежнему занимают порядка 90% от всего объема сделок купли-продажи на вторичном рынке жилой недвижимости в столице. «Этот показатель стабилен на протяжении уже многих лет - добавила она. - При этом около половины таких сделок проходит с участием ипотеки».

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина согласилась с коллегами по сути, хотя привела более «скромные» цифры: в настоящий момент «альтернативы» занимают около 45% от общего числа «вторичных» сделок в ее компании. Причем она уверена, что их число будет не уменьшаться, а расти, хотя связано это не со второй волной кризиса, отложенным спросом и другими «напастями», которыми грозят экономисты, а ростом популярности взаимозачета. Такая форма сотрудничества, по мнению эксперта, является реальной возможностью улучшить свои жилищные условия, ведь вторичные объекты дороже строящихся.«Сегодня альтернативные сделки составляют очень весомую долю в структуре всех сделок в Московском регионе - возвращается к статистике исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. - Так, более 50% продавцов приобретают новые квартиры сразу, участвуя в альтернативных сделках». Как правило, это собственники единственного жилья, которым крайне важно заселиться в новую квартиру сразу же, как только они покинут прежнюю.

«Квартирный вопрос» и его решения

Основным мотивом, побуждающим россиян к участию в «альтернативах» является желание улучшить свои жилищные условия: об этом свидетельствуют всевозможные опросы и отмечают в своих наблюдениях маркетологи. Как рассказала Анна Шушкова,в большинстве случаев продается жилье меньшей площадью с целью купить более просторную квартиру. Часто при улучшении жилищных условий покупатели прибегают к помощи ипотечного кредитования. В качестве первоначального взноса выступает уже имеющаяся у покупателя квартира.

Наиболее частая сумма займа оценивается в 2-3 млн. рублей. Эксперт привела такой пример: покупатель приобретал 2-комнатную квартиру (44 кв.м) на улице Красного маяка за 6,1 млн рублей с использованием ипотеки в ВТБ24 и первоначальной суммы 1,2 млн рублей. Продавец этой квартиры в свою очередь оформлял кредит в размере 3 млн рублей в МКБ и приобретал за 9 млн рублей более комфортную трехкомнатную квартиру на улице Флотская (69 кв.м с двумя лоджиями). Продавец квартиры на Флотской брал в Сбербанке кредит на 2 млн рублей и покупал за 11 млн трехкомнатную квартиру на 105 кв.м. на ул. Онежская. Продавцу нижней квартиры в этой сложной цепочке пришлось собирать деньги из 3-х банков, но за эти неудобства он получил не 10,8 млн, а 11 млн рублей. Другими словами, смог реализовать жилье с наибольше выгодой для себя.

«Самой распространенной альтернативой в рамках нашей компании является взаимозачет (обмен имеющегося жилья на квартиру в новостройке) - поделилась наблюдениями Светлана Бирина. - Далее по мере убывания следуют обмен на квартиру большей площади, разъезды, съезды, обмен на меньшую площадь в целях получения компенсации деньгами за счет разницы в стоимости». Она привела такой вариант для рассмотрения: сестра и брат проживали в трехкомнатной квартире, расположенной в современном доме в районе Южное Бутово и оцененной примерно в 10,5 млн рублей. Им предложили разъехаться в две однокомнатные квартиры, расположенные неподалеку от метро Южная и выставленные в продажу за 5,2 и 5,3 млн рублей.

«Осторожно, двери закрываются»

По мнению Алексея Шленова, главная сложность альтернативных сделок заключается в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и в тех же действиях по отношению к другим участникам цепочки продаж и покупок, число которых может достигать более десяти человек. Стоит отметить, и такой важный момент - у участников сделки есть право отзыва документов с регистрации. И «подстраховаться» от разрыва цепочки можно только тщательным изучением мотивации участников «альтернативы» и максимально быстрой организацией процесса самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т.д.). Но даже в случае разрыва альтернативы, при существующем объеме предложения профессиональные риэлторы оперативно подберут замену.

В практике «Миэль-Сеть офисов недвижимости» был подобный случай. Покупатели одной из квартир, у которых сложилась альтернативная цепочка, внесли аванс и дали неделю, в течение которой специалисты агентства нашли свободную квартиру, чтобы закрыть цепочку. Продавец этой квартиры планировал на полученные от продажи квартиры деньги приобрести жилье в новостройке. Однако накануне сделки он передумал идти на первичный рынок и цепочка прервалась. В результате, у риелтора осталось два дня, в течение которых специалист нашел для покупателя другую квартиру и сделка состоялась.

Кому кризис, а кому друг

Основные советы для желающих поучаствовать в «альтернативах» сегодня ничем не отличаются от классического набора «добрых наставлений» любого юриста: важно проверять документы и тщательно изучать характеристики самого объекта недвижимости. Ну а о том, что заключать самостоятельно альтернативные сделки никто в здравом уме не будет и все так или иначе обратятся за помощью к специалистам, уверены все стороны рынка. Уж слишком это ответственный процесс - быть звеном такой цепи.

Учитывая, что в настоящий момент цены на жилье можно назвать стабильными, инфляция уже второй год в России, по прогнозам, будет невысокой, то время для поиска альтернатив сейчас можно назвать подходящим. По мнению Алексея Шленова, при стабильной ситуации на рынке недвижимости, которую мы сейчас наблюдаем, складываются самые благоприятные условия для проведения альтернативных сделок. Во время галопирующего роста цен на недвижимость, напротив, осуществлять альтернативные сделки очень сложно. Если альтернативная сделка совершается на растущем рынке, то возникает следующий риск: продавец находит на свою квартиру покупателя, получает с него определенную сумму, но к тому времени, пока он ищет себе другой вариант, эта сумма может оказаться недостаточной из-за выросших цен. Так что период стагнации на рынке недвижимости одновременно становится временем расцвета альтернативных сделок. Другими словами, этому сегменту рынка недвижимости никакие кризисы не страшны, более того, даже полезны.

Реклама

Читайте также

Элитный квартал Wine House – победитель FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017 - Фото

Элитный квартал Wine House – победитель FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017

Элитный квартал Wine House (собственник и девелопер – компания «Галс-Девелопмент») объявлен победителем XII национального этапа Всемирного конкурса в области недвижимости FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017 в номинации «Жилая недвижимость (среднеэтажная)».

Лето – сезон скидок в микрорайоне «Богородский» - Фото

Лето – сезон скидок в микрорайоне «Богородский»

В первый месяц лета Группа компаний «КОРТРОС» предоставляет скидки до 450 тыс. рублей на покупку квартир в микрорайоне «Богородский» (Щелково). Также, воспользовавшись специальным предложением от застройщика, покупатели могут получить отделку квартиры в подарок.

Реклама