Начиная разговор о существующих на рынке недвижимости предложениях, принято вести речь, отталкиваясь от характеристик самого жилья. О предпочтениях самих покупателей говорят редко, и не вникая в подробности. Для оценки достаточно уже того, что законы спроса и предложения к настоящему моменту сформулировали в массовом сегменте недвижимости определенные штампы восприятия качества жилья. Скажем, «большая кухня», «удобный балкон», по возможности, «эркер» - вот, что всегда оговаривается продавцом, предлагающим к реализации объекты эконом-класса. Но нужно отметить, что устоявшиеся к настоящему моменту характеристики квартир массового сегмента спроса, далеко не всегда были обязательными. Многие из них стали учитываться архитекторами и планировщиками только в последнем десятилетии и имели своей целью превзойти менее качественные предложения конкурентов.


Количество и качество: медленный переход

Если обобщить экспертные оценки того, из чего складываются ключевые тенденции, сгруппированные в «набор-минимум» требований к жилью эконом-класса, то они определяются двумя моментами. Во-первых, текущей экономической ситуацией в стране. Во-вторых, покупательскими предпочтениями. Светлана Киселева, руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция», рассказала, что, как правило, жилищный фонд не успевает обновляться также быстро, как настроение покупателей. Поэтому в конце 90-х годов в объеме предложения все еще доминировали старые планировки «советского» типа, в то время как покупатели уже стремились к европейским стандартам комфорта. Эти стремления нашли отражение в жилье, которое строилось в первой половине 2000-х: свободные планировки, огромные «двушки», большая доля четырехкомнатных квартир. Хотя если сравнивать новостройки конца 90-х с возводимым в 80-х годах прошлого века жильем, то разница в качестве тоже будет заметой. «В конце 90-х годов эконом-класс в новом строительстве определялся панельными сериями П44-Т, П-3М, КОПЭ - рассказывает Дмитрий Дементьев, руководитель группы концепций девелопмента компании «Сити-XXI век». - В этих домах были значительно улучшены потребительские свойства квартир по сравнению с возводимыми ранее домами - появились эркеры, кухни 9-12 кв. м, раздельные комнаты в многокомнатных квартирах, высота потолков достигла уровня 2,7 м, появились разнообразные цветовые решения фасадов».


До точки «К» и после

Для проектов эконом-класса, вышедших на рынок после кризиса 2008 года, характерны три основные тенденции: изменение квартирографии объектов в пользу одно- и двухкомнатных квартир, уменьшение площадей квартир и рост доли жилья с отделкой. Популярность сегодня вновь завоевывают небольшие «однушки» или даже малогабаритные квартиры, квартиры-студии по 25-35 метров. «Панельные серии, которые строились в 80-90-е годы, относятся уже к современным проектам, существенных изменений по сроку эксплуатации и «конструктиву» не произошло - развивает тему Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Но изменились качественные характеристики и планировочные решения квартир. Относительно проектов 80-90-х годов была несколько увеличена высота этажа с 2,5-2,65 до 2,75-2,8 м. Также увеличена общая площадь квартир и отдельных помещений квартир. В текущих проектах панельных домов в многокомнатных квартирах добавлен второй санузел, кладовые, дополнительные большие лоджии и балконы». Другими словами, комфортность квартир эконом-класса за последние 10 лет, в целом, существенно выросла.
Но не все так однозначно «хорошо и радужно» в области современных предложений жилья. «С планировками панельных типовых домов все достаточно понятно: они за многие годы существенно «обкатались» и приняли удобный вид, оптимальный для проживания. То что касается индивидуальных планировок, то в квартирах сегодня много нефункциональных помещений: кладовок, огромных холлов, непонятных «уголков». Поэтому многие покупатели эконом-класса не готовы платить за вспомогательные помещения туже цену кв.м , что за жилые метры»,- отмечает Андрей Нестеров, руководитель федерального портала недвижимости Место.ру.

Изменение спроса

Вспомним, что первым важным фактором, формирующим качество запросов пользователей, является макроэкономическая ситуация в стране. И в последние два года она в России резко менялась.


Акцентируя внимания на том, какого уровня комфортности жилье массового спроса достигло в последнее время, аналитики проводят разграничение на точке кризиса. До 2008 года благосостояние граждан росло, и потенциальные потребители все требовательнее относились к выбору квартиры, предъявляли больше претензий. В 2011 году ситуация совершенно иная: снова востребованы «однушки» с небольшим метражом, квартиры-студии и другие виды «эконом-в-эконом» вариантах. Мария Литинецкая отметила, что до кризиса была ярко выражена тенденция к увеличению площади квартир. Так если в 60-80-х годах средняя площадь однокомнатной квартиры составляла 32-36 кв. м, то в 2006-2008 гг. минимальная площадь однокомнатной квартиры уже составляет 38-40 кв. м. Кризис изменил ситуацию и сейчас опять наиболее востребованы, как со стороны покупателей, так и застройщиков, небольшие по площади квартиры. Таким образом, до середины 2008 года была такая тенденция: благосостояние людей улучшалось, модернизация серий происходила в сторону увеличения площадей квартир. Сейчас наблюдается обратная тенденция - в новых проектах панельных домов площадь квартир корректируется в сторону уменьшения. Например, есть индивидуальный панельный проект маленькой площади - ЖК «Идальго», пос. Коммунарка. Общая площадь однокомнатной квартиры составляет - от 29 кв. м, общая стоимость - 1,8 млн рублей. Эксперты отмечают, что девелоперы сориентировались на новые приоритетные потребности покупателей - сделали планировки более рациональными, обратили внимание на функциональность каждого метра, предусмотрели возможность перемещения внутри квартиры различных зон. В ряде современных жилых комплексов квартиры снабжены такими опциями, как кладовка или гостевой санузел.

Цена «входа»

И все же возможности, которые готовы предложить покупателям массового сегмента жилья сами застройщики, всегда упираются в объем денежных средств, которыей целевая аудитория квартир эконом-класса готова потратить на их приобретение. Как справедливо заметила Светлана Киселева, для таких покупателей основным требованием всегда была и остается доступная «цена входа». Под ней подразумевается тот общий бюджет, который покупателю необходим будет для заселения: стоимость квартиры, объем вложений в отделку, коммунальные платежи. Именно это всегда являлось приоритетной характеристикой жилья эконом-класса. Имея определенный бюджет, который и является максимальной «ценой входа», покупатель начинает скрупулезно выбирать объект. «После выбора местоположения объекта приобретения, что в значительной степени влияет на стоимость, на первый план выходят количество комнат и общий метраж жилья - делится своими наблюдениями Дмитрий Дементьев. - Далее на выбор влияет размер кухни и комнат, этаж, вид из окон - причем кому-то требуется большая кухня, а кому-то большая комната. Традиционно меньшим спросом пользуются крайние этажи при прочих равных условиях, хотя хорошие видовые характеристики наоборот могут добавить ценность верхним этажам». По опыту общения специалистов ЗАО «Мосстройреконструкция» с клиентами комплекса «Новое Нахабино», покупатели часто интересуются возможностью совмещения кухи с гостиной, наличием лоджии. Также покупатели часто обращают внимание на предусмотренный проем между гостиной и кухней, который можно либо сохранить, либо закрыть. При этом площади квартир остаются небольшими, то есть доступными для покупателей с разным бюджетом: так, однокомнатная квартира в доме «ЕВРО» в Нахабино (41 кв. м.) стоит от 2,5 млн. рублей с учетом кладового помещения 5-7 квадратных метров.

Трансформация требований покупателей к самому массовому сегменту жилья в течение последних пяти лет просто поразительна. Действительно, кризис показал, насколько взаимосвязано качество жизни каждого конкретного покупателя с макроэкономикой страны. Если говорить о ближайшем развитии ситуации, то аналитики полагают, что на рынке произойдет адекватная переоценка ценности: тенденция по уменьшению больших метражей продолжит свое развитие. При этом часть объектов бизнес-класса будут подвергнуты ре-концепции, и по своим характеристикам переведены в классы «бизнес-минус» или «эконом-плюс» в целях снижения их стоимости для покупателя.

Реклама

Читайте также

Старт продаж квартир в новом доме жилого комплекса «Цивилизация» - Фото

Старт продаж квартир в новом доме жилого комплекса «Цивилизация»

«Группа ЛСР» начала продажи квартир в доме №4 жилого комплекса «Цивилизация», строительство которого ведется в Невском районе. Новый 25-этажный дом включает 272 квартиры. Приобрести можно одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 36 до 85 кв.м. Их стоимость начинается от 74 000 рублей за квадратный метр, минимальная стоимость квартиры в этом корпусе составляет 3 024 000 рублей. Дом будет введен в эксплуатацию во 2-м квартале 2019 года.

 Ипотека в ЖК «Маяковский» от ВТБ Банка Москвы еще доступней - Фото

Ипотека в ЖК «Маяковский» от ВТБ Банка Москвы еще доступней

Для покупателей квартир в ЖК «Маяковский» от компании TEKTA GROUP действуют новые условия ипотеки от ВТБ Банка Москвы. Минимальная процентная ставка теперь начинается от 10% годовых. Ипотеку можно оформить без ограничения суммы кредита.

Реклама