Чем чреваты попытки сэкономить при покупке жилья

Каждый, кто хоть раз озадачивался поиском квартиры для покупки или аренды, хоть раз сталкивался с аномально низкими ценами, указанными в некоторых объявлениях. Как правило, это просто «завлекалочка» от агентства, основная цель которой - заставить потенциального клиента набрать номер риэлтора. Однако на рынке встречаются и менее добросовестные продавцы, которые стремятся таким образом продать неликвид или не совсем чистую, с точки зрения юриспруденции, квартиру. Как не попасть на удочку в попытках сэкономить на покупке жилья?

Скидки и демпинг

По данным «Миэль-Новостройки», во время кризиса, на протяжении 2009 года, на рынке новостроек предоставлялись достаточно существенные скидки - до 30-40%. В экономклассе, как наиболее востребованном сегменте, скидки были меньше, а в элитном сегменте - больше. По словам руководителя департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки» Анны Соколовой, сейчас как таковых скидок нет, по крайней мере, на первичном рынке Москвы и встречаются они чаще всего в подмосковных проектах. «Сегодня наиболее распространено предоставление скидки до 3-5% при 100% оплате стоимости приобретаемой недвижимости, - пояснила эксперт. - В сегменте дорогого жилья доля покупателей, приобретающих квартиру со 100% оплатой, наиболее высока. В экономклассе доля тех, кто готов внести полную оплату за квартиру, не превышает одной трети от общего числа покупателей, остальные две трети пользуются ипотекой или программами рассрочек».

Но скидки - это одно, а демпинг - это уже совсем другая тема. По словам заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость» Ольги Новиковой, главной причиной демпинга является перенасыщение рынка объектами. «В таком случае застройщик вынужден снижать ценовую планку, - пояснила она. - Проблема переизбытка рынка предложения может стать еще более актуальной в связи с переходом застройщиков в область, вызванным ограничением массового строительства в Москве. От перегрузки уже страдают, например, Балашиха и Красногорск. Стать следующими на очереди рискуют стать запад и юго-запад Московской области». Кроме того, застройщики могут давать покупателям ощутимый дисконт, чтобы стимулировать потребительский спрос в периоды затишья на рынке недвижимости. Но все это касается первичного жилья. Что же касается вторичного, то в этом случае стоимость квартиры ниже рынка должна настораживать. «Не обязательно это могут быть мошеннические схемы, - рассказала Ольга Новикова. - Просто на поверку может выйти какой-нибудь подвох, вынуждающий владельца «умерить свои аппетиты». Например, неказистый вид из окна (огромная свалка или унылое серое фабричное здание) вполне может отнять до 20 % от стоимости квартиры».

Хотя причины демпинга застройщиков тоже могут быть очень разными. По словам учредителя компании Urban Realty Нины Кузнецовой, это может быть, как необходимость покрыть сиюминутный кассовый разрыв или продать последние 2-3 квартиры в конкретном жилом комплексе, так и более неприятные моменты - сложности с правами на объект строительства, отсутствие разрешения на строительство, невозможность согласовать определенные технические условия.
Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» считает, что у продавцов вторичного жилья есь две причины демпинговать - форс-мажор или низколиквидное жилье. По словам эксперта, поводом для резкого снижения стоимости продаваемого жилья может быть переезд в другую страну или необходимость в короткие сроки собрать большую сумму денег. Обычно такие ситуации не таят никакого подвоха и являются огромной удачей для покупателя. Но такие случаи встречаются крайне редко. А вот низколиквидного жилья в стране - хоть отбавляй. Низколиквидными объектами считаются квартиры, расположенные на первых или последних этажах домов, с плохими видовыми характеристиками (например, на шумную магистраль, гаражный комплекс, железнодорожные пути, больницу и пр.), в существенном удалении от метро и остановок общественного транспорта, а также жилье слишком большое по площади.

По словам Ирины Фомичевой, заместителя директора департамента продаж компании «Абсолют Недвижимость», скидка свыше 5% в посткризисных условиях уже должна насторожить покупателя. «Большая часть печально известных обманутых дольщиков прельстились именно бросовыми ценами на квартиры, - отмечает специалист. - Именно необдуманное стремление сэкономить зачастую заставляет людей доверять свои накопления недобросовестным застройщикам с сомнительной репутацией».

Опасности первичного рынка

Об обманутых дольщиках сейчас не слышал разве что человек, живущий в лесу. Их количество огромно, также, как и количество недобросовестных застройщиков. «В настоящее время низколиквидными считаются проекты, находящиеся на начальной стадии готовности, а также те, покупка квартир в которых осуществляется не по Федеральному Закону № 214, а, например, по вексельным схемам или же по предварительным договорам купли-продажи, - рассказал Михаил Куликов. - В качестве критериев низкой ликвидности сюда могут быть добавлены и все выше описываемые характеристики - неудачное месторасположение, плохие видовые характеристики, то, на каком этаже расположена квартира пр. Замаскировать такого рода недостатки нельзя, можно лишь скрыть огрехи строительства, которые внимательный покупатель обязательно обнаружит при осмотре объекта».

Поэтому эксперт рекомендует при покупке квартиры в новостройке в первую очередь обращать внимание на степень готовности объекта, а также на сроки завершения строительства и репутацию самого застройщика.
Однако со временем таких опасностей становится все меньше и меньше. По словам Нины Кузнецовой, сегодняшний рынок новостроек представлен в основном крупными, известными застройщиками, с хорошей репутацией и большим количеством реализованных проектов. Непрофильных девелоперов особенно на рынке многоэтажного строительства становится все меньше. «В этом смысле и неоправданно низких цен практически нет, - резюмировала эксперт. - Опасности достаточно стандартные - отсутствие корректно оформленных прав на земельный участок, не подведенные коммуникации, финансовая несостоятельность Застройщиками как следствие - возможное банкротство и невозможность достроить новый дом, низкое качество стройки и серьезные недоделки в квартире или в новом доме в целом».

Согласно подсчетам аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», инвестиции в московские новостройки приносят от 20 % дохода. «В данном случае, «скупой» покупатель просто выгодно размещает свои средства, - пояснила Ольга Новикова. - Но следует сделать важную оговорку - к выбору новостройки следует подойти грамотно. Лучше всего инвестировать в активно строящиеся проекты с удачным местоположением и развитой инфраструктурой. Следует учесть и некоторые нюансы: если объект возводится в районе, перенасыщенном проектами, то в таком случае речи об успешных инвестициях идти не может».

По словам Анна Соколовой, для застройщика демпинг - это не панацея от всех бед. Увеличить объемы и скорость продаж позволяет только комплекс мер: глубокая проработка коммерческой и архитектурной концепций проекта на соответствие потребительским предпочтениям и общим рыночным тенденциям, грамотный выход проекта на рынок (с чуть более низкими ценами, чем среднерыночные с последующим их ростом), а также активная рекламная и PR поддержка проекта. «Особую важность имеют наличие прозрачной, понятной, легитимной схемы реализации и гибкой системы оплаты - возможность рассрочки и привлечения ипотеки, - объяснила специалист. - Все это в совокупности и помогает увеличить объемы и скорость продаж. При этом, безусловно, цены должны быть адекватными и соответствовать качественным характеристикам дома».

Покупателям же эксперты советуют быть внимательными при покупке жилья в новостройках. По словам Ирины Фомичевой, важно узнать, работает ли застройщик по ФЗ N 214, который регламентирует порядок приобретения жилья по договору долевого участия, который предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. «Главные документы, наличие и сроки действия которых необходимо проверить - это право собственности либо договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства)», - заключила эксперт.

Опасности вторичного рынка

Если у девелоперов есть вполне понятные схемы и легко объяснимые причины демпинговать, то на вторичном рынке ситуация гораздо сложнее. Если учесть, что в этом сегменте «работает» масса мошенников, то картина получается следующая: низкие цены на вторичное жилье могут быть просто приманкой для доверчивого покупателя.

«Этот сегмент рынка по-прежнему полон опасностей для людей, которым кажется, что они нашли супердешевый вариант, - предостерегает Нина Кузнецова. - Бесплатный сыр бывает только в мышеловке - эта пословица вполне применима к покупке сверхдешевой квартиры. Причем я не говорю сейчас о покупке квартиры с небольшим дисконтом в 5-10% от среднерыночной стоимости. Такие варианты на рынке часто встречаются, легко объяснимы и не представляют никакой опасности. Например, продавцы квартиры на вторичном рынке хотят купить новостройку и это последняя квартира в новом доме - они безусловно готовы к дисконту по своей квартире лишь бы не упустить понравившуюся квартиру. Если же говорить о существенных отличиях в цене квартиры от среднерыночной то, чаще всего за этим стоят разного рода текущие проблемы с владельцами этой квартиры или третьими лицами, имеющими к ней отношение». Помимо этого у квартиры может быть некоторая история перепродаж, которая может привести к потере права собственности нового покупателя.

Внимательность прежде всего

Как показывает практика, попасть в неприятную ситуацию можно, купив не только сверх дешевое жилье, но и квартиру по вполне себе рыночным ценам. Все эксперты сходятся во мнении, что рецепт абсолютной безопасности весьма прост: надо профессионально изучать правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости, проверить личности продавцов, как физических лиц, так и застройщиков, внимательно осмотреть квартиру, пообщаться с соседями и до мелочей проработать схему расчетов за квартиру.

Таким образом, покупая жилье по сверхнизким ценам нужно, прежде всего, провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке (в чем вам сможет помочь профессиональный юрист), внимательно осмотреть саму квартиру и пообщаться с соседями, и не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами, заставившими его снизить цену. Возможно, этому есть простое и логичное объяснение, не таящее в себе никаких опасностей.

 

Реклама

Читайте также

Лето – сезон скидок в микрорайоне «Богородский» - Фото

Лето – сезон скидок в микрорайоне «Богородский»

В первый месяц лета Группа компаний «КОРТРОС» предоставляет скидки до 450 тыс. рублей на покупку квартир в микрорайоне «Богородский» (Щелково). Также, воспользовавшись специальным предложением от застройщика, покупатели могут получить отделку квартиры в подарок.

Элитный квартал Wine House – победитель FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017 - Фото

Элитный квартал Wine House – победитель FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017

Элитный квартал Wine House (собственник и девелопер – компания «Галс-Девелопмент») объявлен победителем XII национального этапа Всемирного конкурса в области недвижимости FIABCI Prix d’Excellence Awards - 2017 в номинации «Жилая недвижимость (среднеэтажная)».

Реклама