Екатерина Рашникова: Многие коммерческие объекты будут заморожены

Кризис ударил по всем сферам экономики и коммерческая недвижимость в итоге стала пустовать. Естественно, что и вложений в нее теперь все меньше и меньше. О том, каковы перспективы «офисного» рынка мы узнали у Екатерины Рашниковой, эксперта Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ).

— В результате кризиса объем инвестиций в коммерческую недвижимость Московского региона (и России вообще) существенно сократился. Как сейчас обстоят дела? Ожидаются ли какие-то крупные сделки?

— Сегодня в связи с усложнением экономический ситуации институциональные инвесторы рассматривают вложения в российский рынок с крайней осторожностью, а  так как они являются основными фигурантами крупных сделок, то не стоит ожидать заключения  контрактов такого рода в ближайшей перспективе. На мой взгляд, по аналогии с 2008 годом, сейчас скорее возможны масштабные соглашения с  участием компаний с государственным капиталом или госучреждений (банков, инвестиционных компаний, корпораций). Это будет связано с попыткой каким-либо образом избежать финансовых потерь при возникновении трудностей у их партнеров и контрагентов.

Кроме того, на рынке довольно активны частные инвесторы, но они в основном ориентированы на малые и средние вложения в коммерческую недвижимость и инвестиции в стрит ритейл и жилой сектор.

В 2015 году довольно много проектов будет заморожено. Но те объекты, которые находятся в высокой стадии готовности, выгоднее достроить. Также есть коммерческая недвижимость, которая недавно была введена. Часть таких проектов некоторым собственникам придется продавать.

— Можно ли их приобретение называть инвестициями? Сколько, на Ваш взгляд, будет проведено таких сделок?

— Завершение таких проектов напрямую зависит от финансового состояния девелопера. Так, если девелопер имеет возможность реализовывать проект без привлечения банковского финансирования, за собственные средства, или может покрывать дополнительные издержки за счет какого-либо другого направления бизнеса, данные проекты будут реализованы. Но девелопер всегда нацелен на получение прибыли, а в связи с тем, что стоимость строительства на данный момент существенно возросла, встает вопрос инвестиционной привлекательности таких проектов. На мой взгляд, она отсутствует.

Если девелопер вынужден привлекать финансирование из вне, то он будет готов идти на уступки как по цене, так и по условиям сделки.

— Насколько, на Ваш взгляд, снизятся цены на коммерческие объекты?

—  Если мы рассматриваем цены в долларовом эквиваленте, то они уже упали на 40%.  Развитие ситуации сложно спрогнозировать, все будет зависеть от конъектуры рынка.  Если сравнивать цены в рублевом выражении, то они поднялись примерно на 30%.

При стабилизации экономической ситуации и отсутствии резких колебаний валютных курсов, цены останутся на таком уровне до полного восстановления российской экономики, то есть в течение полутора-двух лет.

— Какая коммерческая недвижимость, на Ваш взгляд, наиболее выгодна для приобретения вообще? Почему? Какая более выгодна для приобретения в кризис? Почему? Приобретение какой недвижимости выгоднее — жилой или коммерческой?

—  В актуальной сегодня рыночной ситуации есть выгодные предложения во всех сегментах коммерческой недвижимости. Оптимальный вариант индивидуален для каждого инвестора и зависит от его потребностей и финансовых возможностей.

Если речь идет о долгосрочных инвестициях, то наибольший интерес представляет офисная недвижимость класса «А», так как в перспективе она даст наибольший рентный доход. При этом на текущем рынке предоставляется возможность найти крайне интересные предложения, но нужно понимать, что рынок элитных офисных площадей даже в таких непростых условиях, все равно остается одним из наиболее дорогих сегментов, то есть требует большого объема инвестиций.

В тоже время на рынке есть предложения по коммерческой недвижимости класса «B». Офисы этой категории сейчас пользуется все большей популярностью у арендаторов, поэтому этот сегмент в кризисный период обещает быть одним из наиболее стабильных. 

Рынок жилой недвижимости по-прежнему характеризуется устойчивым спросом в связи с   невысоким входным порогом для инвестора. Но, на мой взгляд, это не очень эффективный инвестиционный инструмент, в первую очередь в силу своей долгой окупаемости.

—  Есть ли в Москве районы, где цены на коммерческие объекты сопоставимы с жильем?

— Да, спальные районы и промышленные зоны Москвы.

—  Азиатские инвесторы вложили в международную недвижимость на 23% больше, чем годом ранее. С чем это связано?

— На азиатские страны практически не оказали влияние политические и экономические события прошлого года. Их удаленность и определенная степень автономности от европейских стран позволили сосредоточиться на развитии своих экономик и в хорошем смысле воспользоваться ситуацией.

— Придут ли на наш рынок восточные инвестиции?

—  В настоящее время на государственном уровне и среди общественных организаций активно ведется политика привлечения инвестиций с азиатского рынка и рынка Ближнего востока. Инвесторам из этих стран презентуют проекты на территории нашей страны, создают для них благоприятный инвестиционный климат, в том числе разрабатывают систему государственных гарантий. Конечно, это способствует увеличению их заинтересованности в России.

Но так как по своей натуре инвесторы из этих регионов хоть и не боятся высоко рисковых рынков, но действуют с большой степенью осторожности, всегда тщательно взвешивая свои решения, то можно ожидать, что уже полученные инвестиции это только начало и данная тенденция будет усиливаться. Так, например, инвестиции КНР в российские рынки сегодня составляют примерно 5 миллиардов долларов, по прогнозам экономистов к 2020 году эта цифра может вырасти до 12 миллиардов долларов.

— Какие объекты больше всего могут заинтересовать таких игроков, почему?

—  Я думаю, среди инвесторов из азиатских стран будут востребованы инвестиции в производственный и банковский секторы,  разработку и добычу полезных ископаемых и в проекты ГЧП. Также высокую доходность гарантируют вложения в  строительство офисной и гостиничной недвижимости.

— Что может привлечь восточных игроков на нашем рынке?

— В связи с введенными санкциями и изменением геополитического курса, на отечественном рынке появились ниши почти во всех секторах экономики. Кроме того, не стоит забывать о возможности получения значительных конкурентных преимуществ за счет привлечения капитала за рубежом.

— Сейчас наступили очень непростые времена в сфере кредитования. Как Вы считаете, есть ли какие-то альтернативы у девелоперов? Ваш прогноз насчет кредитования, как будет развиваться ситуация? Если ставки останутся такими же высокими, например. Можно ли все же строить в таких условиях? Какой выход может быть в такой ситуации?

— Да, в настоящее время всем участникам рынка довольно сложно привлечь банковское кредитование, и даже если это возможно, процентные ставки по кредитам столь высоки, что редкая бизнес модель может быть реализована. Банки тоже оказались заложниками ситуации и сейчас активно ищут альтернативные источники финансирования на новых рынках, что также сказывается на стоимости кредитования.  Я уверена, это временное явление, но нужно быть готовым к тому, что ситуация вряд ли существенно изменится до полного выхода из кризиса, что, как я уже говорила, произойдет не раньше, чем через полтора-два года.

В данный момент, по-моему мнению, у девелоперов есть несколько возможностей привлечения финансирования для реализации проекта. Во-первых, они могут получить средства по итогам продаж площадей на ранних стадиях строительства по заниженным ценам. Во-вторых, сегодня существует возможность обратиться за поддержкой к частным инвесторам и строительным инвестиционным фондам. Однако этот формат в России только начинает развиваться и еще не до конца понятен участника рынка, в следствие чего может возникнуть ряд дополнительных сложностей.

Кроме того, девелоперы могут обратить внимание на объекты с более низкой, но практически гарантированной доходностью. В частности, сейчас востребовано строительство коммерческих или производственных объектов для конечного потребителя. Эта ниша новая для российского рынка, и обращение к ней способно изменить сам принцип девелопмента в нашей стране и дать толчок новой волне развития.