Ипотека в валюте: в рублях или долларах выгодней заемщикам этой весной

В связи с укреплением национальной валюты интерес к возможностям долларовых ипотечных кредитов практически исчез, а также к жилищным кредитам в экзотической валюте. Доллар США является второй самой популярной валютой в России и такое отношение, особенно в свете постоянно снижающихся процентных ставок, выглядит несколько удивительным.

По данным кредитного брокера "Фосборн Хоум" через их компанию в марте, так и в феврале не было выдано ни одного валютного кредита. Это объясняется тем, что сейчас подавляющее большинство россиян получают доходы в отечественной валюте, а не в долларах или евро, как это было несколько лет назад. И если вспомнить кризисный 2008 год, то тогда при девальвации рубля заемщики, имевшие валютные кредиты и получавшие доходы в рублях, оказались в очень затруднительно

Корни такого пренебрежения со стороны населения к возможностям долларовых жилищных кредитов сводятся к двум причинам: во-первых, заемщики в нашей стране очень хорошо прочувствовали на себе уроки кризиса, во-вторых, весомым фактором так же является государственная политика в поддержку рубля.

Сегодня меньше, чем вчера

По данным ЦБ РФ в течение 2010 года банками было выдано ипотечных кредитов в иностранной валюте на сумму 15,427 млрд рублей, что составляет 4,1% от общего объема выдач в анализируемом периоде. В течение первых двух месяцев 2011 года банки выдали 1,692 млрд рублей, что составляет 3,2% общего объема выдач. Для сравнения: по итогам 2008 года доля кредитов в иностранной валюте составляла 14,5%.

«Существенное снижение доли ипотечных кредитов в иностранной валюте в общем объеме кредитования объясняется изменением отношения потенциальных заемщиков и банков к данной категории кредитов», - комментирует ситуацию на рынке Светлана Сурина, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Абсолют Банка

Неправильно думать, что случившийся более двух лет назад финансовый шторм не привел к изменению ипотечной политики банков. Кредитно-финансовые организации весьма чутко среагировали на падение интереса населения к долларовым жилищным займам. Если по результатам прошлого года можно сказать, что рублевая ипотека преодолела кризисные веяния, то объем предложения долларовых кредитов по-прежнему далек от показателей 2008 года. Количество кредитно-финансовых организаций, выдающих подобные займы, так и не вернулось к докризисному уровню. В рамках TOP-10 рейтинга «Самых ипотечных банков», который был опубликован агентством РБК, 3 банка из 10 не имеют программ в иностранной валюте.

Как подтвердила Ирина Градович, начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка, в настоящее время основная доля приходится на рублевые кредиты. Продолжается увеличение их доли и снижение доли кредитов в иностранной валюте в общем объёме выдаваемых ипотечных кредитов. Такая ситуация объясняется тем, что заемщики хорошо усвоили уроки кризиса, когда скачки курса валют привели к ощутимым колебаниям величины ежемесячных платежей по кредитам в иностранной валюте.

Мягкое снижение

По данным компании ООО «Фосборн Хоум», средняя минимальная ставка на рынке ипотеки за март в рублях составила 8% годовых, а средняя минимальная в долларах США - 5,9% годовых. Действительно, долларовый годовой ипотечный процент в данный момент весьма привлекательный. Но если пойти дальше и проследить динамику ипотечных ставок за год, или хотя бы за последние полгода, то окажется, что именно долларовые ипотечники этой весной чувствуют себя лучше всех.

Правильный курс

Низкие процентные ставки по долларовым кредитам - это еще половина вопроса о выгодности ипотеки в этой валюте. Другим важным моментом, может быть, даже более значимым для клиентов-ипотечниников, является курс доллара к рублю, который за последние 12 месяцев потихонечку падает. Так, согласно таблице соотношений «Индикатора рынка недвижимости», в марте 2010 года средний курс доллара к рублю составлял 29,56, а в марте 2011 за 1 доллар США давали уже только 28,46 рублей. Курс валюты упал, даже не смотря на оправданные инфляционные ожидания. Соответственно, платежи по кредитам в долларах при переводе в рубли оказываются выгоднее.
Так почему же объемы долларовых ипотечных программ не растут? Ответом здесь является стратегия осторожности, которую проповедуют и заемщики, и банки.

Уроки рисков

По словам Максима Клягина, аналитика УК «Финам Менеджмент», доля ипотечных кредитов в валюте остается крайне невысокой, так как спред по ставке - около 2% - не компенсирует потенциальных рисков курсовых колебаний. Согласно данным АИЖК, средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам к концу 2010 года достигли докризисного уровня и составили 13,1% по кредитам в рублях и 11,1% - по кредитам в иностранной валюте. При этом доля кредитов в иностранной валюте составила около 4% от всего объема выдачи в денежном выражении и только около 1% - от общего количества выданных кредитов (1 из 100). «Не думаю, что в условиях долгосрочного тренда на укрепление рубля данный тренд изменится - говорит эксперт - Ставка несколько ниже, но, как я уже отметил, потенциальное преимущество ипотечных кредитов, связанное с несколько более низкой ставкой, нивелируется высоким риском для заемщиков. Я полностью согласен с выводами аналитиков АИЖК, о том, что наблюдавшееся в течение 2009-2010 годов снижение доли валютных кредитов связано с изменением потребительских стратегий». Резкое ослабление национальной валюты в период острой фазы кризиса стало наглядным уроком возможной остроты таких рисков. Курсовые колебания могут весьма существенно повлиять на размер периодических платежей по кредиту.

Долгосрочное «но»

Не удивительно, что банковские эксперты в один голос просят заемщиков, сегодня принимающих решение о кредитовании в валюте, помнить о «золотом правиле» ипотеки - лучше всего оформлять кредит в той валюте, в которой получаете основной доход. «Если ваша зарплата привязана к курсу доллара или евро, то можно решиться и на валютный кредит - считает Ирина Градович - Если же ваш доход рублевый, то для страховки от валютных рисков стоит оформить рублевую ссуду. Впрочем, сейчас далеко не все банки предлагают займы в валюте. Что касается программы Промсвязьбанка, то кредит можно получить как в рублях, так и в долларах и евро. В зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита ставка составит 9,5-14,5% годовых в рублях, 9-13% годовых в долларах США и евро при кредитовании на вторичном рынке недвижимости».

Спрогнозировать колебания валют на срок 10-20 лет невозможно, а ипотека оформляется именно на такие длинные промежутки времени. Ни один эксперт не возьмет на себя смелость утверждать, что может произойти со стоимостью валюты за такое время. Как показал кризис, риск резкого колебания курсов валют не надуманный, а вполне реальный, и его обязательно следует принимать в расчет.

В заключение хочется еще раз сказать, что весной 2011, нужно признать, владельцы долларовых ипотечных договоров чувствуют себя вполне благополучно. И, судя по цифрам, такое состояние продолжается у них более 12 месяцев. Однако из этого все же не следует, что оформляющим ипотеку сегодня можно пренебречь советами экспертов. «Осторожность не помешает» - вот главный девиз посткризисного времени, в том числе в отношении долларовых жилищных программ.

 

Реклама

Читайте также

Строим, чтобы жить в Москве - Фото

Строим, чтобы жить в Москве

На сегодняшний день в России сформировалось новое поколение покупателей недвижимости – молодых, мобильных, с современными ценностями и взглядами на качественную городскую среду. Таких людей не заинтересуешь стенами ради стен, основной их запрос – высочайший комфорти качество жизни. Причем комфорт этот, как и адекватность цен на него,они способны вполне профессионально оценить.

Реклама