Ищем офис: советы эксперта New Life Group

Снять хороший офис – если не половина успеха в вашем деле, то, вероятно, не меньше его четверти. О том, как выгадать и не прогадать, в своем интервью рассказывает Владимир Головкевич, руководитель отдела маркетинга компании New Life Group (один из крупнейших собственников коммерческой недвижимости Москвы).

Исходя из соображений, что никто не может лучше знать об особенностях коммерческой недвижимости, чем сам собственник, мы решили опубликовать на сайте Mesto.ru интервью с экспертом одной из самых видных компаний на рынке. В ведении New Life Group  находятся такие известные и престижные бизнес-центры, как  East Gate, Favorite, Nizhegorodsky, Agat, The Cube, Center T, River Side, Stendhal, Au-Room, Petrovsky и Оrliokov Plaza.

— Владимир Павлович, с чего следует начать выбор коммерческой недвижимости, к примеру, если у предпринимателя нет обширного опыта в данном вопросе?

—  Прежде всего, определитесь в главном вопросе, а именно, выборе типа недвижимости, который необходим бизнесу. Это может быть офис, торговое помещение, склад, популярностью пользуются универсальные помещения. Многие предприниматели переоборудуют жилые квартиры, но такой вопрос не всегда эффективен, к тому же требует значительных финансовых и временных затрат. В среднем, на это понадобится около года.

Искать коммерческую недвижимость можно самостоятельно, либо с риелтором. Однако в сотрудничестве с риелтором придется потратить некоторые финансовые средства на оплату его услуг, это определенный процент от сделки. Менее удобно и практично, но более дешево искать свободные объекты коммерческой недвижимости самостоятельно, либо подключив знакомых. Этот вариант также вполне реален, важно правильно определить ценовую политику рынка недвижимости в определенном округе, районе.

—  Как влияет расположение офиса или торговой точки на продвижение бизнеса?

—  Очень сильно! У объекта должна быть большая пешеходная проходимость и хорошая транспортная доступность. Именно потому значительной популярностью пользуются бизнес-центры, к тому же они предполагают узкую специализацию, что удобно клиенту. Очень рекомендую проверить, есть ли рядом парковка и желательно с охраной. Если выбираются производственные цеха, где редко появляются клиенты, можно рассматривать удаленные от центра районы, но учитывать удобство проезда для сотрудников. Так что хорошим решением станет выбор варианта в непосредственной близости к станции метро.

—  Расположение и оборудование самого офиса, полагается, тоже вопрос не из последних.

—  Действительно, устройство офиса и вид из окна определяет удобство сотрудников, клиентов, возможность контроля за работой для руководителя. При выборе помещения рекомендую руководствоваться штатом сотрудников, направлением деятельности. К примеру, если не предполагается частое посещение офиса клиентами, стоит выбирать проекты, близкие по форме к квадрату, они позволяют на небольшой площади разместить много оборудования и сотрудников. Количество кабинетов не критично, это может быть одно помещение, современные мобильные перегородки помогут легко разделить его на секции. Если же предусматривается частое посещение клиентов, можно выбирать офис с коридором, он позволяет обустроить зону встречи клиента, разделить кабинеты в зависимости от деятельности.

В любом офисе обязательно должна присутствовать телефония, интернет, желательно оптико-волоконная связь, без таких удобств современный бизнес просто невозможен. Инженерные сети должны располагаться так, чтобы обеспечить доступ к соединению любому сотруднику, желательно без удлинителей, переходников, которые ухудшают внешний вид, пожарную безопасность. Не последний по важности вопрос заключается в ремонте офиса. Если ремонт еще не проведен, важно уточнить, кто будет его выполнять, оплачивать, каковы сроки исполнения работы.
Обратите внимание на высоту потолков, от этого зависит качество воздуха в закрытом помещении, наличие кондиционирования. В некоторых случаях собственники самостоятельно устанавливают центральное кондиционирование, вентиляцию, при установке локальных кондиционеров чаще надеются на арендаторов, но и здесь возможны варианты. Обслуживание кондиционеров чаще накладывается на арендатора, либо может быть разделено между арендатором и собственником. Внешний вид, ухоженность двора будет иметь немалое значение для клиента.

—  Какие вопросы следует заострять при рассмотрении ценовой политики?

—  Таких вопросов очень много. Изначально, конечно же, важна непосредственная стоимость аренды. Также в аренду или в качестве дополнительной услуги может рассматриваться размещение наружной рекламы, здесь важно как место установки, так и размеры, особенности.
Еще один важный момент: оговорите с собственником обязанности сторон и распределение затрат при устранении различных поломок, оплату охранных служб и систем, телефонии, интернета. Положительным моментом становится предоставление скидок собственником при долгосрочном сотрудничестве.

— Владимир Павлович, что бы вы хотели посоветовать предпринимателям, выбирающим помещения для аренды?

—  Учтите тот фактор, что коммерческая недвижимость становится одним из основополагающих факторов в бизнесе и его развитии. Потому обязательно ответственно подходите к выбору офиса, не стесняйтесь задавать даже довольно щекотливые вопросы. Один не проясненный момент сегодня может вылиться в серию серьезных проблем завтра.

— Что нужно сделать, чтобы обезопасить себя от мошенников?

—  Если рассматривать общий аспект вопроса, каждому предпринимателю стоит ознакомиться с главой 34 ГК РФ, которая и рассматривает порядок, особенности аренды офисных и других помещений. Данная статья оговаривает условия составления договора аренды. В нем обязательно обязаны присутствовать такие пункты, как права/обязанности участников, их ответственность при несоблюдении условий соглашения, реквизиты, сроки действия арендного договора и размер платы, рассмотрение порядка, оснований расторжения договора. Без данных пунктов договор аренды может сразу же считаться недействительным.


 

—  Какие обязательно должны присутствовать в договоре аренды?

—  На самом деле проще назвать пункты, которые в договоре не должны присутствовать. Если же говорить об обязательных пунктах, их много.
•    Обязательно обратите внимание на подробное описание объекта. Если объект не идентифицируется (не соответствует описанию) – юридически его не существует.
•    Наличие документа, подтверждающего права собственника (арендатора при субаренде) на данный объект, являющийся предметом интереса арендатора.
•    Срок действия договора – очень важный пункт. При его отсутствии договор будет считаться бессрочным и для расторжения потребуется только согласование сторон, уведомление одной из сторон.
•    Срок аренды – не путать со сроком договора, он оговаривает фактический срок аренды самого объекта, обязательно присутствует в договоре.
•    Если договор составлен на срок больше года, обязательное наличие обязательств сторон при государственной регистрации аренды
•    Права/обязанности третьих лиц на объект (при наличии таковых)
•    Размер арендной платы, в ней учитывается не только сама арендная ставка, но и доп. выплаты, к примеру, телефония, интернет, коммунальные платежи и т.д. Арендная плата может назначаться за м2 или всю площадь.
•    Услуги коммунальных служб. Обязанности их оплаты могут прописываться в пункте арендной платы, либо выноситься в отдельный пункт. Также арендатор может сам договариваться с коммунальными службами при заключении долгосрочного договора, что соответственным образом прописано в договоре.
•    Обязанности ремонтных работ, устранения неполадок. Для арендатора данный пункт очень важный, именно здесь мошенники часто ставят ловушки. Обязательно оговорите с собственником (арендатором при субаренде) условия проведения ремонта
•    Порядок/условия возврата объекта собственнику (арендатору при субаренде)
•    Ответственность при неисполнении сторонами обязательств.

—  На какие моменты арендатору обязательно следует обращать внимание, дабы не приобрести себе дополнительных проблем?

—  Прежде всего, обращу внимание на то, что уже оговаривалось выше. Тщательно ознакомьтесь с документами, определяющими права арендодателя на объект недвижимости, обратите внимание, нет ли запретов на выполнение определенных действий. Особо обращайте внимание на документы, арендуя помещения на первых этажах жилых домов. Чаще всего это переоборудованные квартиры, некоторые собственники не выводят их из жилого фонда, не информируют арендатора о профильной эксплуатации помещения, из-за чего у обеих сторон могут быть сложности.

Если постройка не предназначена для использования под офис, согласно ст.222 ГК РФ она будет считаться самовольной. На такую постройку отсутствуют соответствующие документы. Сама постройка может возводиться с нарушениями и на участках, не предназначенных для подобных целей.

В случае возникновения одной из отмеченных выше проблем, в соответствии со ст.174 ГК РФ арендный договор будет считаться недействительным, что совершенно невыгодно арендатору.

—  Что Вы еще можете добавить?

—  Помните, что арендатор имеет полное право не следовать установленной арендодателем формы договора, а при необходимости вносить собственные поправки. Перед заключением обратитесь с договором к квалифицированному юристу, который лучше и быстрее выявит «подводные камни», конечно, при их наличии. Краткосрочный договор (до 1 года) вступает в силу при подписании, юридическое признание долгосрочного договора аренды (свыше 1 года) наступает исключительно после государственной регистрации. Не скупитесь пользоваться услугами квалифицированных опытных юристов, они дешевле относительно решения проблем с мошенниками. И старайтесь арендовать коммерческие площади в бизнес-центрах, крупным собственникам обычно невыгодно сталкиваться с мошенничеством, небольшой «левый» доход никак не покроет потерю репутации и потенциальных клиентов.

Реклама

Читайте также

Мурино-2017: работы на Воронцовском бульваре - Фото

Мурино-2017: работы на Воронцовском бульваре

10 ноября 2017 года в рамках исполнения соглашения, достигнутого с Правительством Ленинградской области, застройщик «Самолет ЛО» приступил к обустройству участка Воронцовского бульвара, расположенного рядом с возводимыми жилыми комплексами «Мурино 2017» и «Мурино 2019».

Строим, чтобы жить в Москве - Фото

Строим, чтобы жить в Москве

На сегодняшний день в России сформировалось новое поколение покупателей недвижимости – молодых, мобильных, с современными ценностями и взглядами на качественную городскую среду. Таких людей не заинтересуешь стенами ради стен, основной их запрос – высочайший комфорти качество жизни. Причем комфорт этот, как и адекватность цен на него,они способны вполне профессионально оценить.

Реклама