Комплекс для жизни: мега-проекты на столичном рынке недвижимости

Комплексное освоение территории (КОТ) относительно новое направление российского девелопмента, предполагающее возведение многоквартирных жилых кварталов с полной инфраструктурой. Mesto.ru полагает, что именно такие стройки наиболее безопасны и именно в таких ЖК можно будет жить с комфортом.

Специалисты несколько расходятся во мнениях, какие же проекты подходят под определение КОТ. Кто-то считает, что КОТ должен быть этаким мини-городом с общей жилой площадью не менее миллиона квадратных метров, другие же готовы назвать КОТ-проектами намного более скромные жилые комплексы. Существуют и официально принятые критерии КОТ-проектов, выработанные участниками Экспертного совета по развитию малоэтажного жилья при Правительстве России.

Согласно этим критериям, статус КОТ может получить проект строительства жилья эконом-класса на землях категории «населенные пункты», где общая жилая площадь составляет не менее пятидесяти тысяч квадратов, с обязательным благоустройством и созданием не только инженерной и социальной инфраструктуры, но и транспортной. Причем плотность застройки не гектар должна быть не менее, чем 1000 квадратных метров.

Но это определение, выработанное для страны в целом, не учитывает специфику Московского региона, где наблюдается дефицит свободных земель под застройку, поэтому основные проекты КОТ в границах Старой Москвы, как правило, состоят максимум из пяти корпусов, а вот масштабные проекты, в которых сорок-пятьдесят корпусов, реализуются на территории Новой Москвы. В прошедшем году были утверждены 8 проектов комплексной планировки столичных промзон, являющихся на тот момент интересными для крупных столичных застройщиков. Сейчас же экономическая ситуация в стране изменилась, и, чтобы оценить дальнейшее развитие проектов КОТ, Департамент стратегического консалтинга «NAI Becar» расспросил крупнейших московских девелоперов о перспективах развития этого направления.

Ситуация, сложившаяся на данный момент

В настоящее время активно осваиваются порядка 20 проектов КОТ, среди которых имеются истинные мега-проекты, такие, например, как Южный порт, ЗИЛ, Мневниковская пойма и им подобные. По словам Анны Данченок («NAI Becar») в сумме по всем этим проектам планировалось возвести около 30 миллионов квадратных метров недвижимости. Евгения Старкова («MR Group») отмечает, что, несмотря на неблагоприятную обстановку, компания продолжает осваивать редеволоперские проекты. В частности, строится первая очередь МФК «Фили Град», являющегося составной частью проекта «Большого Сити», возводится вторая очередь МФК «Водный», введены в эксплуатацию БЦ «Савеловский Сити» в промзоне «Огородный проезд», а также БЦ и ТЦ «Водный» в промзоне «Братцево». Уже в нынешнем году начались работы по строительству второй очереди ЖК «Савеловский Сити» и ЖК «Фили Град-2».

«Группа ПСН», являющаяся владельцем нескольких промышленных объектов, планирует развивать их и в 2015 году. Так, на Рязанском проспекте, на площади почти в 20 гектаров, будет построено 586 тысяч квадратных метров недвижимости (коммерческой и жилой в совокупности) с полноценной социальной и транспортной инфраструктурой. Тем не менее, перспективы проектов КОТ сейчас выглядят далеко не радужными, ведь западное финансирование сегодня стало недоступным, что затрудняет необходимые инвестирования в строительство. В связи с этим «Группа ПСН» рассматривает альтернативные источники привлечения финансов, такие, как приглашение в проекты новых партнеров.

Немало и проектов, реализация которых до сих пор стоит под вопросом. По словам Константина Эделя (ГК «Интеко») затруднения с развитием многих промышленных территорий связаны с наличием большого количества собственников, не готовых договариваться в ущерб своим интересам.

Надежды и риски

Как показал кризис 2008-го года, наиболее устойчивым сегментом недвижимости во времена экономических потрясений остается жилье. Этим объясняется, что в развитии промзон сегодня в основном готовы участвовать компании, представляющие данный сектор. Соответственно, одним из главных вопросов становится наличие спроса на жилье в необходимых объемах – а это 16 миллионов квадратов в ближайшие 10 лет. В этих условиях единственное, по мнению Евгении Старковой, что может спасти рынок недвижимости – субсидирование государством ипотеки для покупателей жилья, т.к. большинству из них невыгодно приобретение квартир при нынешних высоких ставках ипотечного кредитования.

А вот востребованность деловых и бизнес центров в сегодняшней ситуации падения офисного рынка вызывает серьезные сомнения. Татьяна Титкова («Группа ПСН») считает, что застройщики будут искать альтернативы по использованию офисных площадей, доля которых в общем объеме ранее запланированного строительства составляет около 40%. Эксперты ожидают, что на смену стандартным бизнес-центрам могут прийти технопарки и инновационные центры, рассчитанные на производство интеллектуального типа. Дополнительно Евгения Старкова отмечает, что, несмотря на падение спроса на аренду офисов, сохраняется интерес на их покупку.

Прогнозы и решения

Девелоперы признают, что в современных условиях им не обойтись без поддержки государства. Московские власти уже пошли на некоторые уступки, в частности, предложив варианты по применению рассрочки при оплате смены вида разрешенного использования (ВРИ). Другими мерами по стимулированию освоения промплощадок могут стать снижения тарифов или же предоставление рассрочки при подключении к инженерным городским сетям, а также продление льготного периода повышения ставки налога на имущество.

В ГК «ИНТЕКО» важным фактором для развития промзон видят появление закона, который регулировал бы отношения между городскими властями и резидентами проектов КОТ, представляющими интересы собственников. Такой закон по предложению Клуба инвесторов Москвы уже разрабатывается Минстроем и, возможно, будет принят в середине 2015-го года. В этом случае освоение промзон выйдет на качественно новый уровень, а завершенные проекты КОТ не только облагородят облик отдельных районов столицы, но и существенно увеличат городской бюджет налоговых поступлений.

Реклама

Читайте также

Жилой комплекс «Ясный» выбирают молодые семьи - Фото

Жилой комплекс «Ясный» выбирают молодые семьи

Около 50% покупателей квартир в жилом комплексе «Ясный» являются молодыми семьями (25-35 лет), желающими улучшить условия проживания. При этом 17% планируют пополнение в семье в течение года, у 23% уже есть маленькие дети до 7 лет, воспитывают подростков 18% покупателей, выяснили аналитики компании MR Group.

Ипотечная ставка 8,7% теперь доступна покупателям квартир в ЖК «Селигер Сити» - Фото

Ипотечная ставка 8,7% теперь доступна покупателям квартир в ЖК «Селигер Сити»

Девелопер MR Group сообщает о запуске нового ипотечного предложения в жилом квартале «Селигер Сити», который расположится в 2 мин. от м. «Селигерская» на севере Москвы. Совместная с Абсолют Банком программа позволит покупателям воспользоваться ипотекой со сниженной ставкой 8, 7% годовых на весь срок кредитования.

Реклама