Квартальная застройка: разумный подход к городскому планированию

О том, как в последнее время изменилась парадигма в области территориального планирования и как квартальная  застройка формирует комфортную для проживания среду, рассказывает Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал».

─ Что принципиально изменилось в подходе планирования территорий? Расскажите, пожалуйста, предысторию, с чего начались эти изменения?

─  Впервые о необходимости полной смены градостроительной концепции Московского региона на официальном уровне главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заговорил еще в 2013 году. Именно тогда понятие «квартальная застройка» стало своеобразным брендом – использовали это словосочетание все без исключения, а вот реально понимали, что в него вкладывается, единицы. Лишь спустя несколько лет мы можем утверждать, что понятие квартала, на самом деле знакомое жителям российских городов еще с XIX века, приобретает какое-то устоявшееся значение.

В последнее время городские власти стараются полностью отказаться от микрорайонной застройки. Причина в том, что при строительстве микрорайона потребности жильцов в инфраструктуре вроде бы учитывались – любой житель московского и подмосковного спального района знаком с концепцией «два детских сада и школа» на двор, с казалось бы равномерно распределенными по районам поликлиниками, магазинами, сервисными предприятиями. Однако несмотря на такой гуманный на первый взгляд подход в городскому планированию, мы уже на протяжении нескольких десятилетий сталкиваемся с его «прелестями» – это, собственно, и есть те самые мертвые, не приспособленные ни для жилья, ни для досуга спальные районы, где улицы выступают лишь безжизненными автомобильными трассами, а дворы фактически не нужны ни жителям, ни гостям района. И если более современные микрорайоны еще кажутся сейчас разумно спланированными или более «приветливыми», то уже через 10-15 лет мы рискуем получить в застраиваемом сейчас Подмосковье новую череду нерентабельных и некомфортных «спальников».

Другим проблемным подходом была точечная застройка, при которой новое жилье возводится на свободном участке вовсе без учета потребностей будущих жильцов в cложившейся социальной и коммерческой инфраструктуре. Однако это крайний вариант, который допустим в исключительных случаях.
Можно с уверенностью говорить, что эпоха, когда застройщики пользовались любой возможностью уместить очередной дом на любом мало-мальски свободном клочке земли, уходит в прошлое. На смену этой хаотичной и в каком-то смысле насильственной стратегии развития городской среды приходит цивилизованный принцип комплексного освоения территории (КОТ) с квартальным планированием.

─  Что представляет собой современный жилой квартал и как он отражает концепцию КОТ?

─ Квартальный принцип планирования предусматривает не просто обеспечение базовых потребностей жителей, но прежде всего разумное встраивание нового жилья в существующую застройку – создание новой, комфортной и открытой городской среды. В квартале улица вновь становится не проездной магистралью, а полезным общественным пространством; двор – не дополнительной парковкой, а прогулочной зоной; инфраструктура не отдает слепую дань строительным нормам, а удовлетворяет реальным потребностям жильцов и других посетителей района. И в классическом, и в современном квартале помимо жилых и социальных объектов остается пространство для комфортной жизни, «воздух», именно поэтому для квартала характерна мало- и среднеэтажная застройка. Так на протяжении последних веков застраивались европейские города, и именно так выглядел российский город до начала советской эпохи интенсивной урбанизации.

В связи с этим и девелоперы, и градостроители считают переход к квартальной застройке действенным методом решения проблем, который не только подарит комфорт будущим жильцам, но и вернет городское пространство всем его обитателям. Однако создание полноценного квартала – это поистине ювелирная работа, требующая учета множества внутренних и внешних факторов.

─ Каковы же эти факторы? Опишите наиболее важные принципы, которые должны учитываться при создании комфортабельных жилых кварталов?

─  В первую очередь, девелопер должен задуматься о грамотном организационно-планировочном решении всей площади застройки, то есть должен быть применен комплексный подход к планированию территории.

Инфраструктура квартала должна быть отделена от жилого массива, при этом оставаясь доступной не только для всех будущих жителей строящихся домов, но и для населения соседних районов. Поэтому крайне важно не просто учесть потребности горожан в социальной инфраструктуре, но и продумать ее расположение таким образом, чтобы сохранить приватность жилых пространств без ущерба для качества застройки. Квартал – это не замкнутое пространство, а полноценная часть городской территории, поэтому необходимо сохранять доступ к его объектам, например, поликлиникам или спортивным сооружениям, для всех жителей окружающих районов, не ущемляя при этом право жильцов на спокойствие и приватность. Поэтому при планировании квартала необходимо продумать своеобразные маршруты для потенциальных посетителей комплекса, озаботиться многоуровневой системой безопасности, которая защитит жителей от непрошеных гостей, не изолируя при этом квартал от окружающей его среды.

─ Каким образом решается вопрос с расположением инфраструктурных объектов при комплексном освоении территории?

─ Стандартом считается вынос коммерческих  социальных объектов за пределы дворовых пространств, на периметр застройки, где сохраняется комфортный доступ к услугам для всех жителей. Уже на этапе строительства девелопер должен учесть, что заселение комплекса будет проходить очередями, и хаотичный ввод социальных и коммерческих объектов может негативно сказаться на комфорте жильцов, поэтому большую часть инфраструктуры, в том числе и дорожно-транспортную сетку будущего квартала, важно спланировать и завершить еще до ввода первой очереди, чтобы шумные работы не мешали потом жителям, а вся необходимая инфраструктура была в рабочем состоянии уже с первых дней жизни квартала. Поэтапный ввод в эксплуатацию социальных объектов должен быть согласован с реальными потребностями возрастающего количества жильцов.

─ До сих пор мы говорили о подходе к планированию больших территорий, но сейчас давайте сменим масштаб. Влияют ли глобальные изменения, происходящие на уровне концепции застройки, на подходы к конструированию самих жилых домов?

Современный квартал – это не только грамотная организация пространства застройки, это и детальная проработка архитектурного облика и квартирографии проекта, планировочных решений каждой квартиры, а также современных методов эксплуатации недвижимости.
Так, внешний вид здания сейчас имеет очень большое значение для потенциальных жителей – люди, уставшие от однообразия безликих панельных домов, все больше обращают внимание на архитектуру зданий. Меняется подход к планировочным решениям квартир – они становятся больше и функциональнее, позволяя учесть нужды любого покупателя – и молодого холостяка, и многодетной семьи. С точки зрения эксплуатации разумным и необходимым на современном этапе развития квартальной застройки представляется установка системы «умный дом», или хотя бы ее элементов. Это позволяет не только создать дополнительный комфорт, снизить расходы на коммунальные платежи и повысить уровень безопасности каждого жителя, но и грамотно организовать эксплуатацию квартала в целом.

─ Прошло всего три года с того момента, как власти и девелоперы заговорили о необходимости перехода к квартальному типу застройки. Есть ли уже реализованные примеры?

─ В Подмосковье уже реализованы несколько грамотных проектов, которые  пользуются устойчивым спросом со стороны покупателей. Разумный подход к городскому планированию, строительству, эксплуатации – именно это и характеризует современный европейский и, в перспективе, российский квартал. Будем надеяться, что все больше девелоперов будут следовать именно этим тенденциям, а не гнаться за «пустой» быстрой наживой, как это было еще 10 лет назад.