Мнение юриста: риски договоров долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) является самым «честным» с точки зрения буквы закона способом приобрести квартиру в новостройке даже на начальном этапе строительства. И хотя это сравнительно безопасный вид соглашения, и у него есть некоторые подвохи. Mesto.ru беседует с адвокатом Олегом Суховым на тему ДДУ.

По словам эксперта,  ДДУ, как, впрочем, и любой гражданско-правовой контракт, имеет подводные камни.

«Удивляться и тем более негодовать по этому поводу не стоит, потому что даже закон не в силах предотвратить банкротство, финансовую несостоятельность и даже банальное воровство сотрудников и владельцев компании застройщика», — объясняет адвокат.

Риск первый: незавершенное строительство

Дело в том, что недострой или замораживание работ является самой частой причиной, по которой новостройки, купленные по ДДУ, так никогда и не становятся готовыми квартирами. Чаще всего это происходит из-за финансовой безграмотности и мошенничества сотрудников застройщика.

По данным на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значится 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ. А по статистике Министерства регионального развития больше всех от недобросовестных строителей пострадали Москва, Башкирия, Санкт-Петербург, Воронежская, Московская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Саратовская и Самарская области, а также Краснодарский край. У большинства несчастных дольщиков на руках договоры ДДУ, зарегистрированные в Росреестре, однако это пока не может помочь им в решении квартирного вопроса.

Риск второй: обременения на объекты зарегистрированного права

Не меньшую опасность представляет и риск обременения на объекты зарегистрированного права. Суть дела в том, что зачастую застройщик не может возвести «многоэтажку» только на деньги дольщиков — физических лиц. Во многих случаях это просто нереально. Ведь еще надо прокладывать коммуникации, строить нежилые помещения, оплачивать логистику, нести затраты, не связанные напрямую со строительством здания.

Поэтому компании вынуждены привлекать кредитные ресурсы со стороны банков. Причем иногда на этапе, когда «коробка» здания уже завершена или ее строительство подходит к концу. Когда застройщику требуются деньги, он перезакладывает уже построенные квартиры в качестве обеспечения по кредиту в банке – и если в этот момент он обанкротится, то эти квартиры отойдут кредитору.

Риск третий: лвойная регистрация

Возможность двойной регистрации – один из самых неприятных моментов ДДУ. Двойная продажа возможна в момент, когда договор еще не прошел государственную регистрацию. Олег Сухов приводит пример: в 2009 году небольшой областной застройщик «Гарант» (название компании изменено) по вине сотрудников допустил три двойные продажи по договорам долевого участия в «многоэтажке».

При этом действительными стали лишь те соглашения с дольщиками, которые были первыми зарегистрированы. Остальным клиентам компании Росреестр отказал в регистрации. Правда, до суда дело не дошло. «Гарант» вернул деньги людям и уволил проштрафившихся работников. Второй вариант двойной продажи возможен, когда клиент покупает жилье не у застройщика, а у посредника. Фирма приобретает у застройщика квартиры в начале строительства чуть выше себестоимости, а вот сбывает их уже по рыночной цене.

Риск четвертый: изменение проектной документации застройщиком

И наконец, еще один риск, связанный с договорами долевого участия, — изменение проектной документации застройщиком. Из-за этого покупатель может получить в итоге квартиру меньшей площади, с худшими архитектурными характеристиками (например, вместо остекления лоджии стеклопакетами – простое одинарное стекло) и с различными техническими проблемами (например, когда через квартиру пройдет вентиляционный канал и «съест» часть площади)

Реклама

Читайте также

Центр Международной Торговли реализовал 6000 кв.м. класса А своих площадей - Фото

Центр Международной Торговли реализовал 6000 кв.м. класса А своих площадей

В связи с выездом якорного арендатора «Вертолеты России» в июле 2017 года стартовало предложение офисного пространства представительского класса, и на сегодняшний день в аренду сдано 6000 кв. м офисов. Профиль деятельности новых арендаторов приходится на компании финансового, банковского сектора и государственных некоммерческих организаций.

От теории к практике: эксперты ADG Talks помогут ритейлу найти путь к своему покупателю - Фото

От теории к практике: эксперты ADG Talks помогут ритейлу найти путь к своему покупателю

Вторая ток-шоу конференция ADG talks пройдет 25-26 октября на площадке форума по коммерческой недвижимости и ритейлу «Аренда-2017» и будет состоять из основной программы и четырёх практических семинаров. Международные эксперты и российские практики обсудят тренды современного ритейла и проведут практические семинары для всех, кто не хочет стоять на месте и готов первым внедрять современный подход к организации продаж.
Участие в ADG talks бесплатное.

Реклама