На рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга  вернулись иностранные инвесторы

Рынок коммерческой недвижимости в уходящем году стабилизировался. Наибольшее восстановление произошло в сегменте торговой недвижимости. Наименьший рост был отмечен в сегменте складских комплексов.

Офисная недвижимость

По итогам года, по данным специалистов международной консалтинговой компании Astera, объем предложения офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составит более 2,4 млн. кв. м. В уходящем году было введено 15 бизнес-центров, из которых более половины площадей приходится на класс B.
На фоне дефицита мест для нового строительства в историческом центре Санкт-Петербурга вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости.
По сравнению с пиком кризиса ситуация значительно улучшилась. Вместе с тем, до сих пор в бизнес-центрах есть свободные площади. В центрах классов А и В остаются в среднем до 20% вакантных площадей, отмечают аналитики Северо-Западной палаты недвижимости.
Сейчас арендаторы стали рациональнее использовать пространства и предпочитают офисы меньшей нарезки, без излишеств. Как отметили нам в компании NAI Becar, спрос сместился в сторону сравнительно небольших помещений площадью 100-200 кв. м.

Борьба за арендаторов

Конкуренция между бизнес-центрами за арендаторов остается достаточно острой. Собственники разрабатывают новые привлекательные предложения. Среди самых распространенных: льготный период аренды (до 6 месяцев), сокращенный депозит (1 месяц) и скидки (до 10%). Вообще в уходящем году получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. В связи с этим ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться.
При этом новые премиальные бизнес-центры не торопятся снижать арендные ставки. Они предпочитают ожидать дальнейшего восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, которые готовы будут платить за размещение в подобных объектах.
По данным компании Astera, арендные ставки стабилизировались еще в конце 2009 г. и в течение уходящего года изменились лишь незначительно. Наиболее заметный рост (на 10-15%) произошел в качественных объектах с высокой заполняемостью. Кроме того, расширился диапазон запрашиваемых ставок в классе В. Основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из С в В). Из-за снижения арендных ставок эти организации смогли позволить себе переезд в более качественные офисные здания.

Строительство офисных кварталов «заморожено»

До начала кризиса в Санкт-Петербурге было объявлено о создании нескольких офисных кварталов. Однако практически все подобные проекты сегодня находятся в стадии заморозки или перепрофилирования.
«Деловые кварталы и зоны во время кризиса - наиболее уязвимый сегмент рынка недвижимости. Вероятность в ближайшее время их освоения крайне низка. Как на Западе, так и в России офисные кварталы планируют располагать в бывших промышленных зонах. В Петербурге существуют серьезные заделы по площади, поскольку промышленные кварталы занимают львиную долю самых лакомых городских территорий. Впрочем, подобные проекты комплексного развития территорий связаны с серьезными затратами на инфраструктуру. Зачастую зоны загрязнены промышленными отходами. Так, на территории ГИПХа, где должна находится Набережная Европы, земля заражена отходами химического производства и требует серьезной рекультивации, что значительно удорожает проект», - рассказывает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости после кризиса по оценкам экспертов развивается наиболее активно. Аналитики компании Astera отмечают, что объем строительства новых торговых комплексов в 2010 г. превысил прошлогодний почти в 9 раз. По итогам года предложение новых площадей в торговых комплексах в северной столице увеличится на 638 тыс. кв. м.
Одну из важных тенденций 2010 г. выделили специалисты компании NAI Becar. В уходящем году ввод в эксплуатацию площадей единого объекта был поэтапным. В торговом комплексе начинал работать один арендатор (например, якорный), остальные помещения сданы не были, а открытие ТРК в целом сдвигалось на несколько месяцев. Ранее на рынке торговой недвижимости такая практика практически не применялась. Причина понятна: в условиях кризиса сроки реализации проектов затягиваются, и девелоперы стремятся минимизировать потери.
Основным событием уходящего года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга стало открытие двух торговых комплексов в центре города: «Stockmann Невский центр» и Galeria. Открытие таких объектов должно привлечь дополнительный поток клиентов. Однако по оценкам экспертов, приток покупателей может быть значительно меньше, чем на то рассчитывают арендаторы.
«Движение на Лиговском и Невском проспектах всегда было плотное, а с открытием комплекса обстановка на дорогах может еще больше ухудшиться. Да и сложности с паркингом снижает интерес покупателей к комплексам в центре города. Как показала практика в Москве, этот факт имеет большое влияние на судьбу торговли», - добавляет Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

Новые ритейлеры «захватывают» рынок

В 2010 г. арендаторы стали активнее рассматривать предложения по аренде. Наиболее динамично развивались торговые операторы, ориентированные на средний ценовой сегмент. Отмечен выход на петербургский рынок новых торговых операторов: московский ритейлер Maratex открыл первый в Санкт-Петербурге магазин английской сети River Island, компания «Атипик», эксклюзивно представляющая бренд французской марки Ikks на территории России, - флагманский магазин. Открылись новые магазины сети товаров для дома «Уютерра» и детской одежды Acoola.
Летом произошло несколько громких открытий в сфере питания (ООО «BERN» (сеть ресторанов PENABAR), кондитерская ТД «Волконский», ресторан-бар «Щелкунчик», и др.). Открылся единственный в Петербурге официальный сервис-центр NOKIA. Новые бренды появляются и в индустрии развлечений: в ТРК «Галерея» открылся первый киноплекс московской сети «Формула кино» с десятью залами, один из которых формата IMAX. Там же дебютировала казахстанская компания AGAT Group Inc, развивающая сеть детских аттракционов и представленная в России под брендом Happylon.

Что предлагают собственники неликвидных объектов

Ставки аренды на торговые площади в течение года не претерпели особого изменения, и лишь на ликвидные помещения ставки приблизились к докризисному уровню.
По-прежнему арендаторами мало востребованы объекты с низким покупательским потоком, расположенные далеко от метро или основных торговых магистралей. «Собственники таких объектов были вынуждены идти на значительные дисконты для того, чтобы заинтересовать потенциальных арендаторов. В течение года дисконт по таким помещениям составлял до 30%. Однако, даже несмотря на скидки, подобные объекты удавалось сдать только, если арендодатель предоставлял арендатору дополнительные бонусы. Например, в виде включения ремонтных работ в счет арендной ставки, хорошего льготного периода на въезд и оборудование помещения, долгосрочного договора с возможностью фиксации или незначительного изменением арендной ставки», - отмечает Екатерина Лапина.

Складская недвижимость

В 2010 г. арендаторы стали более тщательно подходить к выбору складских площадей. Это значительно увеличило период поиска. Сделки 2010 г. заключались, в основном, компаниями, начавшими поиск складских площадей класса В и С еще в 2009 г.
Прирост сегмента складской недвижимости в 2010 г. один из самых низких за последние несколько лет - около 80 000 кв. м., отмечают аналитики компании Astera. Для сравнения, в 2005-2008 гг. предложение росло более чем 270 000 кв. м. ежегодно.
Вместе с тем, девелоперы не спешат с реализацией приостановленных и отложенных крупных складских комплексов, предпочитая ждать улучшения экономической ситуации. При отсутствии выхода на рынок новых качественных объектов аналитики компании NAI Becar прогнозируют возникновение дефицита свободных складских помещений уже к концу 2011 г.

 

Реклама

Читайте также

Ипотечная ставка 8,7% теперь доступна покупателям квартир в ЖК «Селигер Сити» - Фото

Ипотечная ставка 8,7% теперь доступна покупателям квартир в ЖК «Селигер Сити»

Девелопер MR Group сообщает о запуске нового ипотечного предложения в жилом квартале «Селигер Сити», который расположится в 2 мин. от м. «Селигерская» на севере Москвы. Совместная с Абсолют Банком программа позволит покупателям воспользоваться ипотекой со сниженной ставкой 8, 7% годовых на весь срок кредитования.

Glorax Development открывает новый офис на Лиговском проспекте - Фото

Glorax Development открывает новый офис на Лиговском проспекте

Офис продаж жилого комплекса «Первый квартал» открыт! Специалисты Glorax Development рады принять клиентов в новом офисе напротив строящегося объекта по адресу: Лиговский проспект, 232.

Реклама