Оценка эффективности инвестиций в зарубежную недвижимость: или как окупить вложенные деньги, даже с ипотекой

Вложение средств в недвижимость является одним из самых надежных способов сохранения денег от инфляции - сегодня это известно каждому. Точно так же все хорошо понимают, что здесь, как и в любом реальном средстве инвестирования, требуется весьма внушительный первоначальный капитал. В ситуации с недвижимостью, как и с любой другой бизнес-идеей, мы попадаем в известный замкнутый круг: «чтобы стать богаче, чем ты есть, нужно уже быть состоятельным». Однако среди стран с развитым рынком недвижимости можно выбрать те, что потребуют не такого уж и внушительного первоначального капитала, а то и вовсе дадут его «взаймы».

Экономические хитрости

Первое, что приходит в голову: можно попытаться найти обходные пути и «взять» денег на покупку квартиры, скажем, у банка, а саму квартиру начать сдавать. Да только для России этот вариант не подходит: арендные взносы не покрывают кредитные платежи, даже со сроком ипотечного договора, превышающим 15 лет, а если учесть еще и дополнительные при аренде расходы на ремонт, износ жилья, «простой» при смене жильцов, то проект оказывается и вовсе не выгодным. Как утверждает Константин Потапов, управляющий директор международного агентства «Doминель», в сегодняшней ситуации покупать в Москве квартиру для инвестиции (прежде всего, имеются в виду покупки, когда сразу же начинается денежный поток) не выгодно, потому что рентабельность таких вложений равна 4-5%. Гораздо разумнее в таких условиях, получается, положить деньги в банк, найдя депозит в 9-10%. В Москве аренда владельцу жилья приносит 4-5% годовых дохода, в то время как ипотека потребует отдачи в 11-16% годовых. Именно поэтому бизнес является убыточным. Рассмотрим пример: 2-х комнатная квартира на Рублевском шоссе в районе ст.м. Молодежная стоит сегодня 12 млн. рублей, а доход от аренды такой квартиры равен 45 000 рублей в месяц, получается, что валовая доходность составит 4-5% годовых. Если вы захотите купить эту же квартиру, при 15% первоначальном взносе и под 12% годовых (по данным АИЖК, 12;4% годовых - это «среднестатистическая ставка» для ипотеки в России) со сроком ипотеки в 10 лет, то приблизительный ежемесячный платеж составит от 84 000 рублей (в зависимости от других параметров договора). Даже ориентировочные расчеты показывают, насколько невыгоден данный проект. Заработать на недвижимости можно, если приобретать дом у надежного застройщика на ранней стации строительства, а позже, после завершения проекта, квартиру просто перепродать. Спекулятивные вложения такого рода приносят до 100-150% прибыли. Однако такие варианты требуют изначально приличного первоначального капитала и полностью исключают ипотеку, поскольку перепродать закредитованную квартиру, в принципе, не возможно в рамках российского законодательства.

Европейские стандарты

В средствах массовой информации как-то не приятно сопоставлять ситуацию с ипотекой в России и странах ЕС. Собственно, это и понятно: слишком большая специфика регионов практически исключает общие поля для сравнения. В Европе люди живут по-другому, банковская система работает немного «не так, как у нас», скажем, там не такой выраженной монополии государственных банков, да и макроэкономические, геополитические условия там иные. Изредка, выступая в рамках какой-либо профильной конференции, специалисты еще могут затронуть вопрос о разнице в ипотечных программах в России и Европе, но с размахом его никто не обсуждать не стремится. Как утверждает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», уровень развития рынка недвижимости в России и странах ЕС совсем разный. Во-первых, в Европе нет дефицита жилья, поэтому банки в погоне за клиентом стараются предложить максимально выгодные условия. Во-вторых, уровень инфляции в европейских странах значительно ниже, чем в России. Ключевыми для понимания различия ситуаций в нашей стране и в ЕС являются цены на жилье и процентные ставки по кредитам. По словам Натальи Парфеновой, старшего специалиста отдела продаж компании «Пересвет-Инвест», ипотечные ставки в государствах ЕС по-прежнему гораздо ниже, чем в России. Например, в Германии жилищное кредитование происходит под 3-4,5%. Разумеется, кредиты выдают только под ликвидные объекты, банки весьма тщательно проверяют недвижимость, под которую выдают ипотеку покупателям. В этом ситуация схожа с российскими реалиями. В Германии, у россиян есть возможность получить кредит, но все необходимые документы для его оформления, должны быть легитимны, также тщательно проверяют платежеспособность заемщика. Ипотеку в Германии можно получить до 60 лет. Кроме того, недвижимость в Германии, учитывая ее качество, дешевле московской. Например, в Берлине за 200 000 евро можно приобрести хорошую квартиру, площадью до 70 кв.м. Но Германия - не единственное место, где россиянин может взять ипотеку. По данным издания «ИРН», лучшей страной для покупки жилья в кредит является Франция, где в 2010 году ставки достигли минимальных размеров со времен Второй Мировой Войны. Ипотеку выдают на сумму до 80% от стоимости жилья (то есть первоначальный взнос должен быть равен 20%) и под 2,9% годовых по фиксированной ставке, или под 2,3% по «плавающей» процентной ставке. В Италии минимальный взнос за жилье составляет 30%, а сам жилищный кредит выдается под 3% по «плавающей» ставке или под 3,6% по фиксированной. В Испании первоначальный взнос за жилье самый большой и равен 50-70% от стоимости объекта недвижимости, а ипотеку можно получить под 4-5% годовых. В Португалии банки готовы дать заемщику до 70% от стоимости жилья в кредит (то есть первоначальный взнос за жилье составляет 30%) под 3,5% годовых.


Доходность проекта


Давайте подведем предварительный итог. Итак, в ЕС уровень инфляции ниже, чем в России, особенно сильного дефицита жилья нет, а ипотечные ставки в 2,5- 4 раза меньше, чем у нас (в зависимости от того, какие банки между собой сравнивать). Следовательно, может быть, имеет смысл приобрести недвижимость в каком-нибудь крупном городе ЕС в кредит, жить в России, а купленное жилье сдавать в аренду, оплачивая ипотеку, при этом одновременно постепенно становясь собственником недвижимости за границей? Как показывают опросы аналитиков, такой проект не лишен своей рациональности. По словам Александра Пономарева, кандидата экономических наук, эксперта по зарубежной недвижимости международного агентства недвижимости «Dоминель», доходность жилой недвижимости в Европе зависит от нескольких факторов. Местоположение объекта играет ключевую роль. Так, покупка апартаментов в крупных городах, например в Цюрихе, является обоснованной, поскольку отдача на вложенный капитал соответствует уровню 5-9% годовых. Такие города как Милан, Париж, Барселона также привлекательны для покупки жилой недвижимости в инвестиционных целях. Если инвестор желает получить высокую доходность, то он должен выбрать первичную недвижимость, для консервативных инвесторов, ожидающих получать гарантированную доходность в размере 3-4%, подойдёт вторичная недвижимость. Покупка с использованием дешёвого ипотечного кредита (в том числе операции lease back с гарантированной доходностью) при грамотном структурировании соотношения LTV (отношение кредита к стоимости недвижимости) способна приносить доходность в размере 15-20% годовых. «Рекомендуемый нами показатель LTV для Швейцарии должен быть менее 70% для обеспечения лучшего соотношения «риск - доходность» - подчеркивает эксперт. Покупку недвижимости, особенно новых апартаментов, в условиях мягкой монетарной политики и низких цен на жилую недвижимость в Швейцарии, Франции, Испании, Италии, совершить выгодно уже сейчас, используя ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой в валюте покупки недвижимости. Приобретение недвижимости бизнес-класса и элитных вилл рекомендуется делать при наличии обоснованного маркетингового анализа, проведённого опытными профессионалами именно российских компаний, занимающимися продажей зарубежной недвижимости. Определённый интерес представляет недвижимость в Испании, поскольку цены на дома и апартаменты в условиях кризиса 2008-2009 гг. снизились очень существенно.


Налогообложение

Разумеется, о том, что на недвижимости в Европе можно так зарабатывать, хорошо известно и местным властям, которые далеко не в восторге от постоянно растущего числа спекулянтов, поэтому при покупке недвижимости за рубежом следует учитывать и налоговую составляющую. Законодательство в этом вопросе настолько разнообразно, что в каждом конкретном случае налоговый план по определённой квартире или дому просчитывается индивидуально. Действуют налоги на собственность, на доходы от аренды, на прирост стоимости капитала и так далее. Такие страны, как Швейцария и Франция сознательно пресекают краткосрочные спекуляции с недвижимостью именно с помощью налогов и других ограничений. Например, покупка вторичной недвижимости во Франции связана с 19% НДС, в Швейцарии иностранцы не могу продать недвижимость в течение 10 лет после покупки и так далее. Жилая недвижимость - это актив, который приносит доход немного больший, чем депозит в банке. Рассчитывать на сверхприбыли в сфере недвижимости было бы неправильно. Вложения, номинированные в евро и швейцарских франках, россиянам могут принести дополнительную доходность за счет изменения обменного курса валюты. Более того, вложения в страны с устойчивой рыночной экономикой способны уберечь инвестора от специфических экономико-политических рисков России. При грамотном структурировании сделки по покупке жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита, возможно не только покрыть проценты и выплаты по такому кредиту с помощью арендных платежей, но и получить чистый доход, который может быть направлен на текущее потребление инвестора или реинвестирование в другие объекты жилой недвижимости. Это возможно сделать с помощью ипотечного кредита по низкой фиксированной ставке.

В заключение хочется сказать, что, не смотря на всю хлопотность поставленной задачи, выходит, что инвестиции в европейскую недвижимость сегодня выглядят намного более реальными, чем такие же ходы с российской недвижимостью. Здесь сказываются и макроэкономические эффекты (в ЕС экономическое развитие характеризуется большей стабильностью и предсказуемостью), и меньшая спекулятивная и коррупционная составляющая самой цены квадратного метра жилья в Европе, и сниженные инфляционные влияния на стоимость ипотеки, и условия жилищного кредитования.

 

Реклама

Читайте также

Портрет современного массового жилья

Архитектура современных мегаполисов отражает стиль жизни его обитателей. Все большее внимание уделяется не только надежности и функциональности зданий, но и эстетической составляющей. Проблемы дефицита пространства и продолжительности возведения зданий решаются за счет строительства типовых панельных домов. Внешняя составляющая раньше практически не учитывалась. Но теперь все изменилось, и даже массовая застройка обрела своё лицо.

На Елоховском переулке началась реставрация образца деревянной допожарной архитектуры Москвы - Фото

На Елоховском переулке началась реставрация образца деревянной допожарной архитектуры Москвы

В центре Москвы, по адресу: Елоховский переулок, 5, начались реставрационные работы памятника архитектуры федерального значения, жилого дома начала XIX века. Объект культурного наследия федерального значения, построенный между 1803 и 1811 годами, представляет собой одноэтажный дом с мезонином на каменном фундаменте и входит в комплекс жилой застройки XVIII-XIX веков, расположенный на Елоховском переулке.

Реклама