Почем квадратный метр жилья для народа

Недавно Росстат опубликовал собственный отчет за первое полугодие 2011 года, в котором названа средняя фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра жилья в России: 32 тысячи рублей. И после этого у людей, не имеющих никакого отношения к недвижимости, строительству и девелопменту, возник вполне закономерный вопрос: почему же продается это жилье по ценам в десятки раз превышающим показатели статистики?

Росстат не считает «серые» расходы

Вполне естественно, что Росстат посчитал только официальные данные - стоимость стройматериалов, работы и земли. Но уровень коррупции в стране настолько велик, что большую часть расходов девелоперов составляют так называемые «серые» расходы - это откаты, взятки и прочие затраты на согласование документов и проектов.
«Я полагаю, что цифры Росстата учитывают исключительно стоимость стройматериалов, - разъяснил данные официальной статистики Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - В Москве, особенно в категории дорогого жилья, себестоимость квадратного метра может достигать 10 тысяч долларов США».
«Росстат подсчитывает себестоимость строительства, - пояснила директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. - Сюда не входит стоимость земли, коммуникаций, строительства объектов инфраструктуры, которое тоже в конечном итоге сказывается на стоимости квадратного метра. В конце концов, она не учитывает «серых» расходов девелоперов, то есть откатов чиновникам в процессе различных согласований».

Московские расценки

Данные, озвученные Росстатом, представляют собой среднюю стоимость жилья по всей России, а в Москве цена на 1 кв. м жилья может в десятки раз превышать цену на «квадрат» в каком-нибудь Урюпинске.
«Эта себестоимость - усредненный показатель по всей стране, - отметил Александр Зиминский. - Ни в Москве, ни в Питере он не соответствует действительности. Даже в Подмосковье найдется немного проектов, себестоимость метра в которых составляет 32 тысяч рублей».
Поскольку себестоимость строительства складывается из нескольких составляющих (цены участка, стоимости инвестиционного контракта, сложности подведения коммуникаций, качества строительных материалов, уровня самого объекта и дополнительных расходов), то имеет смысл считать среднюю стоимость жилья по регионам. По данным Александра Зиминского и компании Penny Lane Realty, строительство 1 кв. м жилья в Москве обходится девелоперам в среднем от 3 тысяч до 10 тысяч долларов (90 000 - 300 000 тысяч рублей), а в Санкт-Петербурге - около 1,7 тыс. долларов (51 тыс. рублей). При этом, по словам генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Олега Самойлова, статистические данные Российской Гильдии Риэлторов свидетельствуют о том, что средние цены квартир, например, в Ульяновске, Саратове и Курске, находятся как раз на уровне 32 тысяч рублей.

Про себестоимость и посредников

Из школьного курса экономики многим известно, что себестоимость - это общая сумма затрат, понесенных предприятием в процессе производства, в данном случае строительства жилья. Поэтому, анализируя состав затрат, входящих в стоимость 1 кв. м жилья, необходимо учитывать, что кроме затрат на строительные материалы и заработную плату сотрудникам компании-застройщика, львиная доля средств составляют различные косвенные расходы застройщиков: стоимость земли, издержки, связанные с получением разрешения и согласованием документации, откаты и взятки, стоимость коммуникаций, а зачастую еще и стоимость возведения социальной инфраструктуры. Чиновников в стране очень много, инстанций, с которыми нужно согласовывать проект и получать различные разрешения - тоже, поэтому нет ничего удивительного в том, что жилье стоит так дорого. И именно поэтому удорожание стройматериалов дает минимальный прирост цен. К примеру, при увеличении стоимости цемента в 2 раза стоимость строительно-монтажных работ возрастает всего на 3,64%, а повышение цен на металл в 1,5 раза дает всего лишь 3%-ный рост стоимости строительно-монтажных работ.

«Почему-то, заводя разговор о цене недвижимости, очень многие используют в качестве аргумента стоимость строительства, - говорит Олег Самойлов. - При этом, рассуждая о нереальности цен и стяжательской сущности продавцов и застройщиков, те, кто клеймит их позором, начисто забывают о том, что уровень цен в условиях рыночной экономики является отображением соотношения спроса и предложения. И продавать задешево, если достаточное число покупателей готово приобретать дорого, никто не будет».
И вот тут важно учесть еще один момент. Еще пару лет назад в одном из своих интервью президент Ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Евгений Ермолаев говорил о том, что в тот момент, когда спрос на жилье начинает значительно превышать предложение, в отношения между застройщиком и конечным покупателям вмешиваются посредники. Причем это не одна ступень, состоящая исключительно из риэлторов, а три-четыре ступени! Первое звено посредников - это крупная строительная компания, которая принимает активное участие в софинансировании жилого объекта. Второе звено - это риэлторская или инвестиционная группа, которая выкупает все квартиры в доме еще при получении разрешения на строительство. Третье звено - это посредники, выкупающие дома целыми этажами на этапе возведения фундамента с целью дальнейшей перепродажи. И когда, наконец, открываются официальные продажи, появляются конечные покупатели, причем зачастую многие из них предполагают продать купленную квартиру после получения прав собственности.
В результате настоящий конечный потребитель вынужден возмещать каждому звену посредников их затраты.

Из всего вышесказанного следует один вывод: проблема повышения стоимости жилья состоит из множества связанных между собой звеньев одной цепи, повлиять на которые могут только власти. Что же касается озвученной Росстатом себестоимости - вполне возможно, что в среднем по России она составляет именно 32 тысячи рублей, но рассматривать этот вопрос в таком ключе нецелесообразно, ибо разница между Центральным регионом страны и периферией очень высока.

 

Реклама

Читайте также

«Метриум Групп»: Объем квартир с отделкой в Новой Москве за год вырос на 48% - Фото

«Метриум Групп»: Объем квартир с отделкой в Новой Москве за год вырос на 48%

Количество квартир с отделкой на первичном рынке Новой Москвы за год увеличилось более чем на 800 лотов. В относительных величинах прирост объема предложения в данном сегменте по итогам 1 квартала 2017 года составил 48,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», квартиры с отделкой в новостройках ТиНАО за рассматриваемый период стали дешевле.

В ЖК «Маяковский» снижены ставки от банка «Уралсиб» - Фото

В ЖК «Маяковский» снижены ставки от банка «Уралсиб»

В жилом комплексе бизнес-класса «Маяковский» от TEKTA GROUP действуют новые выгодные условия ипотечного кредитования от ключевого партнера компании - банка «Уралсиб». Теперь оформить ипотеку на покупку современной квартиры в Москве можно по ставке от 9,9% годовых.

Реклама