Как прошел 2016 и чего можно ожидать в 2017

Подводя итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2016 году, в первую очередь эксперты выражают определенный оптимизм и отмечают позитивные изменения, которые не просматривались в течение предыдущего периода. По мнению аналитиков, прошлый год можно охарактеризовать как время восстановления и стабилизации данного сегмента.

В течение года рост продемонстрировали несколько направлений рынка коммерческой недвижимости. В частности, свои показатели улучшили помещения формата Street Retail. Возрос спрос на аренду небольших торговых помещений (площадью 100 – 200 кв. м), к концу года он продемонстрировал устойчивое увеличение, и, по мнению участников рынка, в начале 2017 года эта тенденция сохранится: рост может составить до 10%.

Наибольший интерес к аренде Street Retail проявляли владельцы медицинского бизнеса и заведений общепита. С их стороны запросы на помещения данного формата выросли на 20%. По прогнозам, в течение всего 2017 года в сегменте будет наблюдаться заметное доминирование торговли и общепита.

Развитие города – развитие торговли

Московский рынок Street Retail в 2016 году перенес серьезные испытания. В связи с активной реализацией программы благоустройства города проводилась реконструкция улиц, прошли две масштабные акции по сносу «самостроя»: в феврале и в августе. В результате, было уничтожено около 80 тысяч кв. м торговых площадей (более 200 объектов). Шло активное формирование пешеходных и свободных от парковки зон. Для развития формата стрит ритейл в этом были как минусы, так и плюсы, которые в итоге уравновесили друг друга.

Что сыграло в пользу Street Retail:

– увеличение пешеходного трафика всегда увеличивает оборот товаров и спрос на услуги данного формата;

– отмечается рост непродовольственной торговли, а также оригинальных заведений общепита и магазинов нестандартных профилей;

– формирование новых торговых зон, имеющих единое направление (например, Патриаршие пруды сегодня стабильно ассоциируются у потребителя с кафе и барами);

– активное развитие индустрии развлечений;

– парковочные места появились на улицах, где их ранее не было, что влечет за собой увеличение количества потенциальных покупателей.

Отмечаются стабильный интерес арендаторов к помещениям на улицах, уже прошедших реконструкцию, и изменения во взаимоотношениях «арендодатель – арендатор»: ряд собственников помещений согласны сдавать недвижимость, получая в качестве оплаты проценты с оборота. Возможно, это начало новой устойчивой тенденции. Определенную роль в развитии формата стрит ритейл сыграло расширение метрополитена: вокруг станций формируются зоны активной торговли.

Помещение общей площадью 165,8 м² от Realty4Sale (Садовая-Кудринская улица, д. 32, стр. 2 | м. Маяковская)

«Курс на экономию»: основные тенденции в стрит ритейле в 2016 году

Эксперты выделяют две тенденции, оказавшие особое влияние на развитие формата стрит ритейл в прошлом году. Это снижение платежеспособности населения и появление новых форматов торговли.

Последствия первой тенденции:

– возросший интерес к небольшим помещениям;

– уход ряда арендаторов с улиц в торговые центры;

– уже упомянутая выше смена принципа расчета арендной платы. Ее деление на две части – фиксированную и зависящую от оборота – выгодно обеим сторонам, заключающим договор. Арендатор снижает риски, связанные с возможным падением спроса на его товар или услуги, арендодатель получает защиту от девальвации и отсутствие необходимости искать новых арендаторов, что в условиях сегодняшнего рынка не всегда просто.

Вторая тенденция во многом вытекает из первой, то есть из «курса на экономию». Новые форматы торговли в основном ориентированы на помещения небольшой площади. В сфере общепита это, например, торговые точки, предлагающие готовую еду на вынос или рестораны недорогого ценового сегмента (средняя стоимость заказа – от 600 рублей).

Ставки стабильны

За 2016 год количество свободных площадей формата StreetRetail сократилось незначительно – на 2%. Эта тенденция носит устойчивый характер: с момента пика, когда во II полугодии 2015 года количество вакантных помещений в Москве было максимальным (11%), снижение на 1–2% наблюдается каждое полугодие. На декабрь 2016 года в московском сегменте стрит ритейла оставались вакантными 7% помещений.

Наибольший спрос наблюдается со стороны владельцев заведений общепита и магазинов, реализующих продукты питания. Вместе эти направления бизнеса занимают более половины столичного рынка стрит ритейла.

Остальные сегменты: одежда и обувь – 10%, товары для дома – 7%, услуги – 5%. Менее 5% рынка занимают салоны связи, аптеки, банки, косметика и парфюмерия, аксессуары. По сравнению с 2015 годом средняя ставка аренды в прошлом году изменилась мало (на 1%). При этом в центре она увеличилась (максимальное значение – 74 тысяч рублей за кв. м в год), а за его пределами уменьшилась (максимум – 31 тысяча рублей за кв. м в год). Если смотреть по направлениям, то рост средней ставки (в 6 – 7%) отмечен только в сфере общепита.

Street Retail в России: перспективы

В других городах России ситуация в сфере стрит ритейла в прошлом году была похожа на московскую. Так, в Санкт-Петербурге сегмент также характеризуется как стабилизировавшийся, с наибольшим ростом в сфере общественного питания. Уровень вакантности помещений устойчивый, в районе 5%. Арендная плата стабильная, ее максимальные значения отмечаются в центре (Невский проспект). Изменений в течение I полугодия 2017 года эксперты не ожидают.

В Нижнем Новгороде рынок стрит ритейла выделяется активностью на фоне сделок с другими видами коммерческой недвижимости. Как и в двух российских столицах, наибольшим спросом у арендаторов пользуются помещения под заведения общепита (30% рынка). На втором месте расположены магазины одежды, обуви и аксессуаров (18%), а продукты занимают лишь третью строчку (17%).

Помещение от Realty4Sale (улица Грузинский Вал, д.28/45 | м. Белорусская | 20 метровотметро | ЦАО)

Подведем итоги. На сегодняшний день StreetRetail является одним из наиболее востребованных форматов недвижимости и активно развивающимся сегментом бизнеса. В последнее время интересы арендаторов все чаще смещаются в сторону спальных районов, где ставка традиционно ниже, чем в центре, а также в направлении снижения цен на товары и услуги. По мнению экспертов, расчеты между собственниками и арендаторами полностью ушли в рублевую зону, что позволяет не зависеть от изменения курса доллара. Пик кризиса для данного сегмента пройден, рынок нормализовался и в 2017 году имеет все тенденции к росту.