ТСЖ или управляющая компания: выбор за владельцами квартир

Жилищное законодательство дает владельцам квартир свободу в выборе управления многоквартирным домом. Собственники могут остановиться на одном из трех способов управления жилищем. Это может быть непосредственное управление, когда владельцы квартир управляют домом без образования юридического лица; создание товарищества собственников жилья (ТСЖ); или заключение договора с управляющей организацией.

Причем, если владельцы квартир не определяться самостоятельно, за них его сделает орган местного самоуправления (например, префектура или управа района). Он объявит и проведет конкурс по выбору управляющей компании на дом. Как правило, результаты таких конкурсов заранее известны. Специалисты отмечают, что расценки на содержание домов довольно низкие, однако, знающие люди найдут, на чем поживиться, управляя многоквартирным домом.

«Поверьте, выгода от управления домом есть и довольно большая, поэтому так много людей «рвется» в эту сферу. Взять хотя бы жилищные и коммунальные услуги. Помимо фиксированных тарифов, которые обслуживающая компания не может искусственно завысить, есть и другие услуги, цены на которые не ограничиваются никакими нормативами, например, по благоустройству территории вокруг дома. Не забываем и про другие преимущества управления домом, например, возможность сдавать в аренду для размещения рекламы фасады обслуживающих зданий», - отмечает Маргарита Китоева, адвокат специализирующийся на жилищном законодательстве.

Квартира в новостройке «с довеском»

С новостройками история немного другая. Чаще всего, застройщик создает свою управляющую компанию или ТСЖ, а новоселы въезжают в дом, который уже кем-то управляется. По оценкам экспертов, более 90% управляющих компаний, работающих на жилищном рынке новостроек, созданы девелоперами и напрямую зависимы от них. Такие данные неудивительны. Дело в том, что после возведения дома, застройщик должен передать его на обслуживание эксплуатирующей организации.

«Схема, по которой работают строительные компании после возведения дома, довольна проста. Они организовывают ТСЖ или создают управляющую организацию либо совмещают их, создав ТСЖ, и передав функции по эксплуатации дома подотчетной управляющей организации. Девелоперам это делать выгодно. Во-первых, эксплуатирующие компании могут неплохо заработать на стоимости квартплаты жильцов до того, как те оформят право собственности на квартиру. Во-вторых, подконтрольная управляющая организация примет дом в эксплуатацию независимо от недоделок и недоработок, которые могут быть на объекте», - рассказывает Константин Савченко, юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

Свой выбор

Однако наличие управляющей организации или ТСЖ в вашем доме не означает, что вы ничего не сможете изменить. Владельцы имеют право не только начать контролировать их деятельность, но и изменить существующий договор на управление домом, а также избавиться от навязанного управляющего. Хотя, сделать это в многоквартирном доме может оказаться не так-то непросто.

Решение о выборе способа управлением зданием должно быть принято на общем собрании собственников. Причем процедура созыва общего собрания, его проведения и принятия решений строго регламентированы. Любое нарушение в дальнейшем может стать причиной для оспаривания заинтересованными лицами.

Решение будет считаться законным, только если его одобрило более половины владельцев квартир. Более того, количество голосов напрямую зависит не от количества квартир, а от размера площадей, которыми владеют собственники. Соответственно, чем больше дом, тем больше квартир и больше собственников, а значит сложнее организовать общее собрание.

Кроме того, имейте в виду, если дом - новостройка, то пока у будущих владельцев нет прав на квартиру (подтвержденных свидетельством о праве собственности, после регистрации права в Едином государственном реестре), они не могут участвовать в общих собраниях.

Общее собрание - всему голова

Если собственники жилья приняли решение о смещении назначенного управляющего, то они же должны решить, кто теперь будет управлять их домом. Самый экономный метод - непосредственное управление домом.

В этом случае, владельцам помещений не придется тратиться на привлечение управляющей организации или содержание ТСЖ. Однако все решения об обслуживании дома придется устанавливать на общих собраниях. Соответственно и договоры на оказание услуг по содержанию, ремонту, обслуживанию здания, на подачу отопления, холодного и горячего водоснабжения, будут подписываться каждым собственником самостоятельно. И хотя метод этот наиболее привлекательный с точки зрения лишних затрат, однако на практике может быть реализован только в небольших домах, где квартир не очень много.

Правление ТСЖ не будет работать бесплатно

Если владельцы квартир приняли решение об учреждении собственного ТСЖ, то здесь надо помнить, что придется нести расходы, связанные с созданием юридического лица и его функционированием. Общее собрание должно утвердить устав ТСЖ, избрать членов правления и председателя. В штат ТСЖ нужно будет нанять людей, разбирающихся в юриспруденции, бухгалтерии, управлении. Всем им придется платить заработную плату.
К тому же ТСЖ предполагает коллективную собственность на дом, соответственно, и ответственность будет коллективной. Если кто-то из собственников перестанет платить коммунальные расходы, за него это будут делать остальные члены ТСЖ.
В случае организации ТСЖ, все оперативные решения будет принимать председатель и правление. Все договоры с эксплуатирующими организациями будет подписывать ТСЖ от имени всех собственников. Ну и, кроме того, правление ТСЖ и его председатель обязаны будут регулярно отчитываться перед общим собранием о расходовании средств.

Услуги управляющей компании могут обойтись недешево

Наконец, собственники дома могут остановиться на привлечении управляющей организации. В этом случае ее услуги по обслуживанию дома будут оплачиваться отдельно. Если ТСЖ в доме не создано, то договор с управляющей организацией будет подписывать каждый собственник помещений в доме.

«В соглашении должно быть прописано имущество, передаваемое в управление; перечень коммунальных услуг, а также работ и услуг по содержанию и ремонту дома; их стоимость и порядок оплаты; а также, как будет осуществляться контроль за выполнением обязательств по договору. Срок договора может составлять от одного года до пяти лет. Один экземпляр будет храниться у собственника квартиры, другой у компании», - комментирует Константин Савченко.

В заключение отметим, что независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом, каждый собственник имеет право контролировать деятельность ТСЖ или выполнение договора управляющей организацией. Поэтому только от владельцев дома зависит, каким образом будет осуществляться это самое управление.

 

Реклама

Читайте также

«Метриум Групп»: Объем квартир с отделкой в Новой Москве за год вырос на 48% - Фото

«Метриум Групп»: Объем квартир с отделкой в Новой Москве за год вырос на 48%

Количество квартир с отделкой на первичном рынке Новой Москвы за год увеличилось более чем на 800 лотов. В относительных величинах прирост объема предложения в данном сегменте по итогам 1 квартала 2017 года составил 48,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», квартиры с отделкой в новостройках ТиНАО за рассматриваемый период стали дешевле.

Пятиэтажки изменят расстановку сил в столичном регионе – «Сити-XXI век» о последствиях программы реновации - Фото

Пятиэтажки изменят расстановку сил в столичном регионе – «Сити-XXI век» о последствиях программы реновации

Финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев принял участие в круглом столе, организованном редакцией «Ведомости.Недвижимость». Руководители крупнейших девелоперских компаний обсудили программу реновации пятиэтажек и ее предполагаемое влияние на рынок недвижимости столичного региона.

Реклама