Загородная недвижимость в настоящее время - одна из наиболее обсуждаемых тем. Интерес к данной тематике подогревается и наступившей весной, а, значит, началом сезона продаж загородного жилья. Естественно, у покупателей есть масса вопросов: где покупать? У кого покупать? Сколько стоит? Как не ошибиться?..
В данной статье я попробую систематизировать ключевые моменты, на которые необходимо обратить внимание потенциальному покупателю загородной недвижимости.

Проверить ответственность девелопера

Пробелы в земельном законодательстве, низкая квалификация отдельных девелоперов, а порой и откровенное желание нажиться на доверчивости покупателей загородной недвижимости ведут к появлению «обманутых дачников», заплативших деньги, но получивших взамен «не совсем то» или «совсем не то», что ожидали.
Стараясь побыстрее продать участки в поселке, девелоперы зачастую обещают покупателям то, что не смогут, а порой и изначально не хотят, выполнить. На словах, а иногда и в рекламных буклетах, распространяемых на начальных этапах строительства, покупателям щедро обещаются на территории поселка рестораны, фитнес-клубы, детские сады и школы, а когда объект сдан, то жители с недоумением замечают, что девелоперы не выполнили и половины.
Не меньшей проблемой является и нечестность девелоперов при расчетах окончательной стоимости сделки. Дело в том, что стоимость коммуникаций может насчитываться по-разному. Иногда она уже включена в цену участка. Однако порой человек заключает договор на покупку земли и думает, что это конечная цена, а оказывается, что за коммуникации нужно платить дополнительно. Или еще вариант: при заключении сделки ему называют одну цену на коммуникации, на поверку она оказывается другой.
К сожалению, таковы реалии современной действительности: застройщики пренебрежительно относятся к закону, а со стороны правоохранительных органов нет строгого и беспристрастного контроля за их деятельностью. Так, в недавней статье одного Интернет-журнала упомянуто, что порядка 50% участков, находящихся сейчас в продаже, не имеют документации, оформленной надлежащим образом.
Другими словами, следует помнить, что покупателей, поверивших девелоперу на слово, могут ожидать неприятные сюрпризы.

Выбрать надежного застройщика

Срывая сроки строительства или отказываясь от некоторых объектов инфраструктуры, девелоперы обычно оправдываются некоторыми «непредвиденными обстоятельствами», будь то административные проблемы, нехватка финансов или набившее оскомину слово «кризис». Но зачастую эти оправдания не имеют под собой реальной почвы, а вина лежит на самом застройщике. Объективными могут быть только обстоятельства непреодолимой силы, то есть те обстоятельства, которые не зависят от воли девелопера: стихийные бедствия или решения власти, которые нельзя было предусмотреть. Остальное - обстоятельства сугубо субъективные, и зависят они от людей.
Потенциальных покупателей беспокоит естественный вопрос, как «вычислить» недобросовестного застройщика на стадии выбора загородной недвижимости? Конечно, лучше заранее знать, к кому обращаться, чтобы не быть обманутым. Но, к сожалению, каких-то общих критериев нет. Даже безупречный длительный опыт работы компании на рынке не всегда является признаком надежности, главное - умение застройщика правильно оценить свои силы. И, наоборот, вполне вероятно, что девелопер не имеющий опыта, впервые вступающий на рынок, окажется добросовестным и честным именно потому, что правильно рассчитал свои ресурсы.
Определенным показателем стабильности является и активность на строительной площадке. Если Вы видите, что в поселке трудятся 200 рабочих, а приехав в него через месяц-два, местность не узнать от новых построек, наверное, стоит задуматься о покупке жилья именно здесь.

Совершать покупку решительно, но внимательно


Те, кому приходилось заниматься покупкой загородной недвижимости знает, что выгоднее всего приобретать участок зимой или в самом начале строительства. Однако именно в эти моменты покупатель больше всего рискует: под снегом не видна ни земля, ни коммуникации, а в случае с «голым» поселком снижается уверенность в том, что девелопер выполнит все свои обещания. Тем не менее, цена на ранних этапах строительства обычно более чем заманчива. Но не стоит терять бдительность, - чем ниже цена, тем выше риск, и наоборот.
Если же покупать готовый дом в поселке, где по соседству уже живут приятные люди и вокруг коттеджей высажены розовые кусты - сделка будет максимально надежной, но и цена - предельной и многим она окажется уже не по карману. Поэтому эксперты рекомендуют не отказываться от выгоды, просто быть бдительными и придирчивыми - особенно в отношении бумаг. Перед принятием решения о покупке необходимо проявить повышенную бдительность и выяснить все нюансы. Всегда нужно задавать застройщику только прямые вопросы и требовать таких же прямых ответов.
Сделка будет невозможна при отсутствии документов о собственности на продаваемый объект недвижимости. Кроме того, нужно обязательно знать, как выглядят такие документы, как они связаны между собой, какую информацию несут. Очень важно, чтобы продаваемый объект был свободен от каких-либо ограничений и обременений.
Главный документ - свидетельство о собственности на земельный участок. В нем указываются все важные сведения о продаваемом земельном участке: данные о собственнике (он же должен быть указан в договоре в качестве продавца), право, на основании которого земельный участок принадлежит собственнику, информация о земельном участке, включая сведения о категории земли, виде разрешенного использования, размере земельного участка и его географический адрес. В свидетельстве также указывается кадастровый (или условный) номер земельного участка (в зависимости от того, как ведется учет в данной местности), и, что особенно важно, о существующих ограничениях и/или обременениях на него. В этой графе должно быть написано, что «обременений не зарегистрировано», либо «обременения отсутствуют». В случае, если зарегистрированы какие-то обременения, сделка может не состояться, либо для ее совершения нужно согласие какого-то еще лица.
Также к свидетельству о государственной регистрации права собственности может прилагаться кадастровый паспорт участка, в котором есть масштабный чертеж земельного участка и его привязка к местности. «Этот документ нужно проверить у продавца перед заключением сделки, но он не является обязательным документом для заключения сделки. Это просто техническая информация о земельном участке.
Чтобы избежать мошенничества с многоразовой продажей одного и того же участка, непосредственно перед заключением сделки необходимо попросить продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не старше одного месяца. Выписка нужна для того, чтобы понимать - в течение прошедшего месяца (а именно таков срок государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок) продавец участок никому больше не продал.
Если продавец - физическое лицо, помимо прочих документов у него необходимо запросить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу или заявление о том, что он не состоит в браке.
Ну и, конечно же, важным документом является договор купли-продажи, который Вы заключаете с продавцом. Внимательно читайте договор! Не торопитесь и не подписывайте его между делом, «на коленке». Ведь впоследствии может оказаться, что подписанные Ваши обязательства и обязательства продавца не соответствуют тому, что вы обсуждали и о чем договаривались. Доказать потом что-либо будет крайне сложно.
Бывает, что покупатели сталкиваются с нежеланием продавцов предоставлять документы перед заключением договора. Они дают их просмотреть, но не разрешают забирать копии с собой. Это является весомым поводом для подозрений: если с документами все в порядке, у продавца нет повода их прятать.


Узнать все про коммуникации

Одновременно с договором купли-продажи земли необходимо заключить отдельный договор на коммуникации. Имея такой договор и невыполненные обязательства, есть возможность в соответствии с законом, в том числе путем обращения в суд, требовать исполнения условий договора. Если такого договора не заключалось, то что-либо доказать, а уж тем более требовать, будет проблематично.
При этом в договоре должны быть прописаны не только набор коммуникаций, но и их цена, что позволит избежать роста конечной стоимости участка по мере строительства. Идеально, если такой документ с обязательствами будет подписан индивидуально с покупателем, но может быть и договор присоединения, в котором подробно будут описаны и затратная смета на строительство, и платежи от каждого жителя поселка. В этом случае следует взять копию такого договора-обещания для себя.

Строго следить за процессом постройки дома


На этапе строительства встает вопрос об ответственности девелопера и подрядчика. Можно привести много примеров полного отсутствия профессионализма строителей. К сожалению, чаще всего строительные бригады практически полностью состоят из малоквалифицированных рабочих из Таджикистана, Узбекистана и т.д. Естественно, все это сказывается и на качестве и сроках строительства.
Если девелопер является еще и генеральным застройщиком, то покупатель имеет больше шансов на то, что кроме него самого следить за ходом строительно-монтажных работ, выполняемых всеми подрядчиками, а также защищать его права, проверять качество материалов, используемых подрядчиками при выполнении строительно-монтажных работ будут еще и специалисты компании.
При удачном раскладе - если все документы в порядке и все фигуранты исполняют обязательства - с момента принятия решения о покупке до переезда в новый дом может пройти совсем небольшой срок. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, как правило, занимает один месяц, строительство дома займет два-три месяца. Таким образом, через три-четыре месяца - можно будет жить в собственном доме.


Не забыть про коммунальные платежи

После того, как дом построен, счастливые покупатели думают, что они избавлены от всех проблем и могут безмятежно наслаждаться загородным отдыхом. Но это далеко не всегда так. Одна из проблем, с которой могут столкнуться «счастливые» обладатели загородной недвижимости, - неожиданно большие коммунальные платежи. На этапе покупки люди иногда забывают поинтересоваться этим вопросом. Между тем, ежемесячные платежи за загородную недвижимость весьма существенны и порой в разы превышают городские коммунальные расходы. Кроме того, в разных поселках они начисляются на разных условиях.
Недавно в ряде коттеджных поселков был скандал: жители платили за воду в 10 раз дороже утвержденных норм. Поэтому еще при выборе девелопера стоит уточнить, как будут формироваться эти платежи - по счетчикам или по нормативам. Следует также выяснить размер дополнительных платежей за «техническое обслуживание» или «эксплуатационные услуги».

Безответственные девелоперы существуют по многим причинам. И одна из них - покупатели сами позволяют себя обманывать. Если перед заключением сделки клиенты перестанут доверять на слово беспочвенным обещаниям и откажутся от покупки небезупречных участков, недобросовестные застройщики будут вынуждены уйти с рынка. Или же стать добросовестными. Тем более, на рынке есть компании, работающие открыто и исполняющие свои обязательства, продающие участки с уже подключенными и работающими коммуникациями. Так что выбор у покупателей загородной недвижимости есть.

 

Реклама

Читайте также

Современные квартиры в центре Новой Москвы стали еще доступнее - Фото

Современные квартиры в центре Новой Москвы стали еще доступнее

Корпорация «Баркли» совместно с ведущими банками реализует ипотечные программы для покупки квартир в ЖК «Медовая долина» в Новой Москве. Так, у покупателей есть возможность приобрести квартиру без первоначального взноса, а также стать участником программы субсидирования при первоначальном взносе в 15%.

Строим, чтобы жить в Москве - Фото

Строим, чтобы жить в Москве

На сегодняшний день в России сформировалось новое поколение покупателей недвижимости – молодых, мобильных, с современными ценностями и взглядами на качественную городскую среду. Таких людей не заинтересуешь стенами ради стен, основной их запрос – высочайший комфорти качество жизни. Причем комфорт этот, как и адекватность цен на него,они способны вполне профессионально оценить.

Реклама