Вступление в силу поправок к Гражданскому кодексу, отменяющих штраф за досрочное погашение, важный и ответственный шаг на пути к цивилизованному кредитованию. В основном, банки были к этому готовы, все платежи получаемые, а теперь и не получаемые от клиента уже учтены в обновленных банковских продуктах. Таким образом, можно констатировать, что отмена штрафов не повлияла на ставки крупных ипотечных банков.

На методику и экономику досрочного погашения влияет то, по какой схеме начисляются проценты по вашему кредиту. В настоящее время получили распространение разные схемы: аннуитетная и дифференцированная.

При аннуитетной схеме платёж каждый месяц равновеликий (одинаковый в течение всего срока кредита) и формируется из погашения процентов и основного долга в разных долях. Сначала большая часть ежемесячного платежа идет на погашение начисленных процентов, в середине срока соотношение выравнивается, а в третьей части сроке кредита большая часть ежемесячного платежа идет на погашение кредита.

При дифференцированной схеме платежей, на погашение самого кредита каждый месяц идет одна и та же сумма, а процент начисляется на всю сумму оставшейся задолженности. Таким образом, по дифференцированной схеме размер платежа в первые несколько лет будет больше, нежели по аннуитетной схеме.

Однако при отсутствии досрочных погашений переплата при дифференцированной схеме будет меньше, т.к. погашение основного долга происходит большими темпами. Это условие и делало дифференцированную схему платежей выгодной для клиента в то время, когда на рынке были распространены моратории на досрочное погашение и штрафы за них.

К негативным моментам можно отнести тот факт, что при дифференцированном платеже банки одобряют сумму кредита на 20-25% меньше, чем при аннутиетном, т.к. расчеты проводятся исходя из соотношения платежа по кредиту по отношению к доходу клиента, при дифференцированной схеме в первый месяц платеж на 15-20% больше, чем в аннуитетной.

На данный момент с отменой штрафов и моратории данная схема теряет свою привлекательность, что подтверждается отказом от неё практически всех банков.

Аннуитеную схему расчета платежей сейчас использует подавляющее большинство банков.
К плюсам данной схемы относятся бОльшая сумма кредита при прочих равных условиях по сравнению с дифференцированной схемой и минимальные платежи на первом этапе. Это особенно важно для ипотечных кредитов, т.к. чаще всего все накопления клиентов пускаются на первоначальный взнос, так что платежи по кредиту на первое время хочется минимизировать. Есть еще один аргумент в пользу аннуитетной схемы. С каждым годом деньги неумолимо обесцениваются, что, кстати, нельзя сказать о недвижимости, и лучше позже отдать уже подешевевшие деньги, чем поначалу отдавать ещё дорогие...

С отменой комиссий и мораториев на досрочное погашение исчезает главный минус аннуитетных платежей в виде необходимости первое время платить одни проценты по кредиту, практически не уменьшая сумму основного долга. Теперь клиент в праве сам выбирать, какую сумму он хочет внести и сколько он в итоге переплатит.

По статистике средний срок жизни ипотечного кредита (т.е. срок за который кредит погашается полностью) в России и в мире это 5-7 лет, не зависимо от того срока, на который его берут. Этот факт связан с постоянным ростом доходов заемщиков, инфляцией и желанием снять обременение на недвижимость.

Досрочно погашая кредит, нужно ориентироваться на ту сумму, которая у вас остается. Фактически, ежемесячный платеж после досрочного погашения кредита равен ежемесячному платежу при получении кредита на остаток задолженности после погашения, взятому на остаток срока кредита под ту же ставку. Подумайте, удобен ли для вас такой кредит сейчас? Выбирая между досрочным погашением кредита сейчас и его плановой выплатой на протяжении оставшегося срока, следует задуматься еще вот о чем - настолько ли снизит ваше бремя по кредиту досрочный платеж, сколько бы вы могли получить выгоды из этой суммы. Например, купить автомобиль или инвестировать во что-то. Инвестирование в новостройки приносит 30-40% годовых, тогда ставка по кредиту чаще всего близка в диапазону 11-13% годовых.

Весь 2010 и 2011 год рынок наблюдал непрерывное снижение процентных ставок и смягчение требований к клиентам, в то время как в настоящее время начинает проявляться обратная тенденция к увеличению процентных ставок и повышения требований к заёмщикам. Из-за глобальной неопределенности ситуации в мировой экономике банки больше не ставят себе целью выдавать кредиты с высокими рисками. Сейчас еще есть шанс взять кредит на выгодных условиях.

 

Реклама

Читайте также

TEKTA GROUP: ЖК «Маяковский» аккредитован «Райффайзенбанком»  - Фото

TEKTA GROUP: ЖК «Маяковский» аккредитован «Райффайзенбанком»

Компания TEKTA GROUP – девелопер ЖК бизнес-класса «Маяковский» – сообщает об аккредитации проекта крупнейшим иностранным банком на российском ипотечном рынке – «Райффайзенбанком». Покупатели квартир в комплексе получат доступ к кредитам с первоначальным взносом 10%, а также современным технологиям управления займом.

Строим, чтобы жить в Москве - Фото

Строим, чтобы жить в Москве

На сегодняшний день в России сформировалось новое поколение покупателей недвижимости – молодых, мобильных, с современными ценностями и взглядами на качественную городскую среду. Таких людей не заинтересуешь стенами ради стен, основной их запрос – высочайший комфорти качество жизни. Причем комфорт этот, как и адекватность цен на него,они способны вполне профессионально оценить.

Реклама